（澳洲生活網訊）27歲擁有72套投資房產，28歲名下投資房產翻倍至150套，這聽上去似乎不可思議，但Nathan Birch做到了。作為全澳最成功的投資人之一，這位出生於西悉尼普通家庭的年輕人在24歲時辭去了工作，成為專職房產投資人，並隨後創立了B Invested Group，致力於幫助更多普通人實現投資致富的夢想。
Nathan Birch的投資策略簡單而獨特。他相信只有正現金流才是王道，並認為可以同時實現物業增值和高租金回報的雙重目標。他只專註於售價遠遠低於市場價值的物業，堅持認為這是降低風險、積累資產和賺取利潤的最快途徑。他投資的很多物業都位於名聲欠佳很多投資者遠而避之的城區，但正是這些物業為他創造了可觀的財富。
Nathan Birch的經歷也證明，勤奮和信譽是成功投資者的必備要素。以下是他分享的實戰要訣。
關注掛牌價偏低的物業
這一點有些難度，因為很多中介為了吸引買家都會故意報低價格。但你還是能夠判斷這樣的報價只是一種策略，還是確有誠意。通常，如果中介對物業的評價非常負面，或者願意接受任何報價，都很可能是潛在目標。
保養或形象不佳的物業
如果物業缺乏保養，或形象欠佳，你有更大的可能談得一個更加優惠的價格。
位於名聲不佳區域的物業
我投資的一些物業所在城區名聲不好，但隨著時間的推移，這些區的人口結構和面貌都慢慢得到了改善，並漸漸擺脫了以往的糟糕形象。你還是可以在這些城區淘到一些價格適中，甚至低於市場價值的「合算」物業。遺憾的是，很多投資者都忽略了這些區域。
急於脫手的物業
有時候業主由於陷入財務困境或其他原因急於出售物業，這也是一個談判好價格的機會。
購買帶來強勁現金流的物業
根據我個人的投資經驗，產生正現金流的物業不僅能降低投資風險，而且能加快積累投資物業的進程。這一策略並不意味著要以放棄物業增值為代價。儘管很多投資專家認為租金回報和資本增值宛如魚和熊掌，不可兼得，但我的經驗表明，這兩點完全可以同時做到。
所謂強勁現金流意味著物業的租金收入至少能支付養房的所有成本，或者說達到不盈不虧。你沒有現金收入，但也不用從自己口袋中額外支付，也就是說投資房沒有花你一分錢。
從還貸能力的角度，這一策略在理論上讓你可以在風險偏好允許的範圍內不斷地投資，因為從銀行的角度，這樣做沒有影響你的還貸能力。當然，你的目標是在不犧牲增值的前提下，儘可能投資帶來正現金流的物業。要做到這一點，一是以力爭買價低於市場價值，同時爭取良好的租金收入。
如何快速計算現金流
現金流=租金收入-費用（房貸利息、房東和建築保險、物業管理費、市政費和保養費）
一般來說，要實現中性現金流，租金回報至少要在7%以上。我個人從來不接受回報率低於7%的物業
你的租金回報率足夠高嗎？
判斷租金回報率是否足夠高的一個快速方法是在目前貸款利率上再加1.5%，同時額外加1.5%以備費用。
假設房貸利率6%，要實現正現金流所需的租金回報應該是6%+1.5%+1.5%=9%。如果扣稅前的毛租金回報率為7%，那麼很可能剛好不賺不賠。
註：本文最初發表於《Your Investment Property 》2014年9月。翻譯轉載或作者許可。了解更多投資信息，登錄www.Binvested.com.au 或電郵admin@binvested.com.au聯繫 Binvested 團隊。
This post was last modified on 2014年10月8日 01:20
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更新於 ：2024-12-20 03:12 12月初，三名台灣總統府當值憲兵因向中共特務提供機密遭到抓捕，之後中共滲透台灣網紅的種種跡象也被媒體爆出，再次引起台灣輿論對中共滲透及《反滲透法》界限的討論。 從中共誕生以來，統戰與滲透一直是中共非常重要的戰略手段，從未放鬆過。上百年來，其滲透能力堪稱登峰造極，幾乎就是無所不在、無孔不入、無往不勝。中共當局不僅依靠統戰與滲透成功地將國民政府趕到了台灣，還將全中國百姓拿捏得服服貼貼。 西方政客的幻想曾造就了中國經濟的快速崛起，中共的統戰與滲透也隨著中國製造的廉價產品全方位地蔓延到了世界各國，並順利地在各級政府、學術領域，甚至地方社團中埋下種子，打下了長期盤踞的基礎。 而散布在世界各國的台灣社團從來就是一個重災區，在民主環境里成長的台灣人並沒有天生的免疫力，一些單純的台灣人往往在有意無意間被利用了、被滲透了，被統戰了，卻完全沒有意識到自己已經墮落在紅色的枷鎖之中。 每當人們提到中共的統戰與滲透就會聯想到特務與間諜，其實統戰與滲透的範圍極其廣泛，廣泛到不能簡單地用「間諜」的概念來分析論述。 比如說，一些有點影響力的台灣人常常會公開提醒台灣商人，不要在中共不喜歡的媒體上刊登廣告，或避免發表支持台灣政府的言論，美其言曰出於「好意」或「保護僑胞」，其實他們已經在中共的戰壕里，替中共的統戰與滲透發揮影響力了。讓人產生恐懼或自覺宣揚「中國好故事」，都是紅色滲透中不可或缺的重要環節。 很多海外華人，包括台灣人或東南亞的華裔難民，他們的政治立場往往會隨著中共影響力的變化而相應發生變化，有些人從反共走向親共，之後又宣稱反共，自由世界給了他們自由思想的空間，但他們是否真的能在立場的改變過程中擺脫中共勢力的束縛呢？那就只有天曉得了。因為中共統戰與滲透的力量就像癌細胞，具有頑固的持久性，有時活躍、有時潛水，當沾惹上後想洗心革面就沒那麼容易。 在澳中經濟處於蜜月的年代，澳洲只看到了滾滾而來的金錢，卻沒注意到中共的金錢是一把雙刃劍，它既減輕了澳洲的經濟危機，也削弱了澳洲的立國基礎，澳洲政府在中共的玩弄下幾乎成為了一堆木偶。譚寶政府最終反戈一擊推出了「反滲透法」，氣焰囂張的中共和統會也不得不偃旗息鼓。中共的紅色勢力就此消亡了嗎？當然不會！那張滲透的網路不是一天建成的，也不可能在一天內轟然瓦解，該鋪墊的早已穩妥，該下的種子也已紮下了根。 英國王子邊上埋著紅色地雷，中共軍人擠進紐西蘭國會，泛紅憲兵在守護台灣總統府，類似的情形比比皆是，澳洲也絕對不會例外，冰凍三尺非一日之寒，區別只在於何時才被發現，西方民主社會的一大特點就是後知後覺。 中國人的群體很簡單，親共與反共都是擺在檯面上，多多少少都對澳洲主流產生影響力，其它的絕大多數社團都保持低調，明哲保身，見風使舵，意見統一。 與中國社區相比，台灣社區反而顯得比較複雜，那是因為各台灣社團在對台灣的定義上有著差異。 在歷史的演變過程中，海外缺乏具有影響力的台灣本土社團代表台灣人發聲，一直被認為是台灣人聲音的社團並非來自台灣，那是一些民國初期就開張的百年老店，「XX堂」，或「XX會」，以及逃離共產極權迫害的難民組成的「越緬寮」團體，他們都曾接受了中華民國文化教育，本質上捍衛的是中華民國。當中共和統會在全世界粉墨登場後，首當其衝就是對這些社團進行統戰與滲透，遺憾的是無一能夠倖免。… Read More