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買地建房策略關鍵招數（5）鎖定最有增值潛力的社區

（澳洲生活網訊）在澳洲，買地建房（House and Land , H & L）是一個漸受歡迎的投資策略，基本操作是先買下一塊土地，再設計建房，好處是能利用土地帶來的升值機會，同時可根據自己的預算和偏好選擇設計和裝修方案。

不過，和所有的投資策略一樣，機會總是伴隨著風險。由於買地建房涉及較長的建房周期，風險控制直接影響著持有成本進而決定著投資收益。

澳洲知名房產投資公司Positive Real Estate的創始人和首席執行官Sam Saggers和項目收購經理Brennan Latimer就如何成功操作該策略分享一些實用建議。

鎖定最有增值潛力的社區

優先考慮主要針對自住家庭的小區

在選擇買地建房套餐時，要投資優質地段和小區，我們稱之為藍籌區。如果你在這些區找不到新房套餐，千萬不要選擇那些價格低的小區。一般來說，新的小區或城區可能由好幾個小區組成。當政府發售用於開發的土地時，一級買家是大型開發商，由他們負責整個區的控制性規劃，即地塊劃分和用地性質。這些大開發商再把分割界定好的地塊出售給相對小一些的開發商和建築商，由他們進行開發銷售。

為了最大化地控制風險，一些大的開發商會把地塊出售給那些只針對投資者的開發商，這會導致某些小區的住戶都是租客，而不是自住家庭，結果這些小區不僅外觀和環境會比較糟糕，而且缺乏家庭氛圍，從而你的獲利空間也大打折扣。

為了保證和提升投資收益，應該選擇那些主要針對自住家庭的小區，這些小區的土地所有者和開發商會限制投資物業的開發比例，有的甚至不到10%。這些小區是投資上選，因為以這裡為家的業主會比租客更加珍惜小區。

如果考慮到日後轉售，自住家庭為主的小區也更有優勢，因為它們相對於租客為主的小區，更受新買家的青睞。

分析供需對比

為了提高開發利潤，買地建房套餐和樓花一樣，一般也採取分期發售，逐步提價的策略：首批發售的物業通常價格最低，而最後一期的價格往往是最高的。

所不同的是，買地建房套餐小區如果是針對自住者的話，開發商一般會根據市場反響決定發售節奏，只有當意向買家數量不斷上升時，才會推出更多房源。這意味著，蜂擁而至的投資者不會認為推高價格，因此就不會出現嚴重的過度供給問題，價格上漲是基於真實需求的上漲。

還有一點很重要，成熟小區比新推出的小區更有價值。

租金回報是增值先導

豐厚的租金回報是很多區域房市成功實現增長的關鍵要素。如果租金回報高，通常會帶動房價上漲。

以自住為主的小區物業與那些投資房比例更高的小區相比，租金回報率要高出1%。回報率變數是評估未來增值潛力一個很有用的指標，因為隨著租金提高，房價也會隨之上漲，從而壓低了租金回報率。租金回報增幅越大，迎來增長周期的可能性就越大。道理很簡單，房價上漲總是緊跟著租金回報的提高。

配套設施也決定小區價值

小區規劃和配套也是決定小區品質和價值的主要因素之一。規劃良好的配套會提供地下供電、綠化、小區超市和日托中心等。這些都會提升小區的價值，也解釋了為什麼某些小區比另一些小區更加成功。