（澳洲生活網訊）在澳洲，買地建房（House and Land , H & L）是一個漸受歡迎的投資策略，基本操作是先買下一塊土地，再設計建房，好處是能利用土地帶來的升值機會，同時可根據自己的預算和偏好選擇設計和裝修方案。
不過，和所有的投資策略一樣，機會總是伴隨著風險。由於買地建房涉及較長的建房周期，風險控制直接影響著持有成本進而決定著投資收益。
澳洲知名房產投資公司Positive Real Estate的創始人和首席執行官Sam Saggers和項目收購經理Brennan Latimer就如何成功操作該策略分享一些實用建議。
選擇業績和信譽好的建築商
選擇建築商是買地建房中最重要的環節。現在在全澳各地，每周都可以聽到建築商破產的新聞，這顯示了建築行業的動蕩，很多建築商為了獲得訂單都不惜拚命降低報價，但風險和陷阱正是從這裡開始。
太多的時候，投資者因為選擇了報價相對更低的建築商，卻遭遇建房工期大大延誤，結果不僅是要付出更高的建房成本，而且還失去了很多機會。記住，你的新房要提供7年的新房保修期。因此，要選擇的不是價格便宜的建築商，而是致力於長線發展的建築商。
我們選擇建築商的一個原則是「最便宜的建築商從來都不會是最好的」。我們的遴選標準包括：有特定住房產品的營建經驗；在某一地區或住宅小區有營建經驗；有穩健的財務背景，還有一點就是希望和我們長期合作。
另外，Positive Real Estate選擇的建築商通常都能將建房周期通常控制在16周左右，除非有不可預見的情況發生。
投資房和自住房的設計裝修標準和要求有所不同，對投資者來說，在兩者之間找到合適的平衡點很重要，這方面最關鍵的就是不要過度投資。好的建築商應該根據買家的需求和預算，就裝修標準和設計方案提出合理實用的建議，具體到選用中央空調，還是分體空調等細節。很多時候，建築商都有兩個部門或團隊，一個是零售業務，專門為自住房買家提供服務，另一個專門針對投資房產品，兩個部門的服務標準和方式有所不同。
建築合同的關鍵條款
同樣重要的是建築合同的擬定，這是控制風險保護買家利益的保證之一。我們在和建築商簽訂的合同中，有幾項必要條款。
這是針對建築商工程延期制定的對客戶的補償條款。如果建築工期超過了合同中約定的最長期限，建築商需要按延期天數支付賠償金，例如如果工期超過26周，要按$50/天支付延誤補償。
如果在施工挖掘中發現了岩石，這一條款設定了移除岩石的成本上限。如果建築合同沒有該條款，一旦施工中出現需要移除的岩石，很可能要額外支付數千甚至上萬元。
這是控制建房成本上限的有效策略。雙方一旦簽訂了固定價格的建築合同，除非出現了合同約定之外的不可預見情況，建房價格不會再有任何變動。即使有變動，也必須經買家同意。
這意味著房子交付能達到租客即可拎包入住的標準，通常要求交房時花園，車道、百葉窗甚至信箱一應俱全。如果沒有在合同中就這些項目作出詳盡具體的約定，投資者在交房後還需要支付額外的成本才能招租。
Positive Real Estate在過去10年幫助上萬名客戶通過投資房產成功創富並實現了財務自由。客戶通過學習不同的投資策略，以及各種策略的實戰秘訣，獲得了行動的信心，並為財務自由之旅邁出了成功的第一步。
http://www.positiverealestate.com.au/about/investment-property-sourcing-team/brennan-latimer/
Sam Saggers 是房產投資教育和指導服務公司Positive Real Estate Group的首席執行官，經過其手的房產交易總額超過了10億，他同時也是一名活躍的房產投資教育專家，著有多本地產投資專輯。
http://www.positiverealestate.com.au/about/sam-saggers/
This post was last modified on 2014年10月8日 00:37
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更新於 ：2024-12-20 03:12 12月初，三名台灣總統府當值憲兵因向中共特務提供機密遭到抓捕，之後中共滲透台灣網紅的種種跡象也被媒體爆出，再次引起台灣輿論對中共滲透及《反滲透法》界限的討論。 從中共誕生以來，統戰與滲透一直是中共非常重要的戰略手段，從未放鬆過。上百年來，其滲透能力堪稱登峰造極，幾乎就是無所不在、無孔不入、無往不勝。中共當局不僅依靠統戰與滲透成功地將國民政府趕到了台灣，還將全中國百姓拿捏得服服貼貼。 西方政客的幻想曾造就了中國經濟的快速崛起，中共的統戰與滲透也隨著中國製造的廉價產品全方位地蔓延到了世界各國，並順利地在各級政府、學術領域，甚至地方社團中埋下種子，打下了長期盤踞的基礎。 而散布在世界各國的台灣社團從來就是一個重災區，在民主環境里成長的台灣人並沒有天生的免疫力，一些單純的台灣人往往在有意無意間被利用了、被滲透了，被統戰了，卻完全沒有意識到自己已經墮落在紅色的枷鎖之中。 每當人們提到中共的統戰與滲透就會聯想到特務與間諜，其實統戰與滲透的範圍極其廣泛，廣泛到不能簡單地用「間諜」的概念來分析論述。 比如說，一些有點影響力的台灣人常常會公開提醒台灣商人，不要在中共不喜歡的媒體上刊登廣告，或避免發表支持台灣政府的言論，美其言曰出於「好意」或「保護僑胞」，其實他們已經在中共的戰壕里，替中共的統戰與滲透發揮影響力了。讓人產生恐懼或自覺宣揚「中國好故事」，都是紅色滲透中不可或缺的重要環節。 很多海外華人，包括台灣人或東南亞的華裔難民，他們的政治立場往往會隨著中共影響力的變化而相應發生變化，有些人從反共走向親共，之後又宣稱反共，自由世界給了他們自由思想的空間，但他們是否真的能在立場的改變過程中擺脫中共勢力的束縛呢？那就只有天曉得了。因為中共統戰與滲透的力量就像癌細胞，具有頑固的持久性，有時活躍、有時潛水，當沾惹上後想洗心革面就沒那麼容易。 在澳中經濟處於蜜月的年代，澳洲只看到了滾滾而來的金錢，卻沒注意到中共的金錢是一把雙刃劍，它既減輕了澳洲的經濟危機，也削弱了澳洲的立國基礎，澳洲政府在中共的玩弄下幾乎成為了一堆木偶。譚寶政府最終反戈一擊推出了「反滲透法」，氣焰囂張的中共和統會也不得不偃旗息鼓。中共的紅色勢力就此消亡了嗎？當然不會！那張滲透的網路不是一天建成的，也不可能在一天內轟然瓦解，該鋪墊的早已穩妥，該下的種子也已紮下了根。 英國王子邊上埋著紅色地雷，中共軍人擠進紐西蘭國會，泛紅憲兵在守護台灣總統府，類似的情形比比皆是，澳洲也絕對不會例外，冰凍三尺非一日之寒，區別只在於何時才被發現，西方民主社會的一大特點就是後知後覺。 中國人的群體很簡單，親共與反共都是擺在檯面上，多多少少都對澳洲主流產生影響力，其它的絕大多數社團都保持低調，明哲保身，見風使舵，意見統一。 與中國社區相比，台灣社區反而顯得比較複雜，那是因為各台灣社團在對台灣的定義上有著差異。 在歷史的演變過程中，海外缺乏具有影響力的台灣本土社團代表台灣人發聲，一直被認為是台灣人聲音的社團並非來自台灣，那是一些民國初期就開張的百年老店，「XX堂」，或「XX會」，以及逃離共產極權迫害的難民組成的「越緬寮」團體，他們都曾接受了中華民國文化教育，本質上捍衛的是中華民國。當中共和統會在全世界粉墨登場後，首當其衝就是對這些社團進行統戰與滲透，遺憾的是無一能夠倖免。… Read More