明智置業須權衡的四大因素 

（澳洲生活網訊）很多人置業都希望兼顧自住和投資，但事實是，這是自住和投資的目的和考量角度存在很大差異。悉尼資深房產投資人Cameron McEvoy認為，如果你在購買房產時打算先自住再出租，那麼最好能更多從投資者的角度做出決定，對於預算有限的首次置業者尤其如此。以下是他分享的四大主要考量因素。

很多時候我在寫房產投資文章的時候，我首先想到的是買房自住和買房投資是性質完全不同的兩件事。我一直認為，最好的策略之一就是在做出購買決定同時就鎖定日後的用途——要麼作為投資，要麼作為自住，並且永遠不要將兩者混在一起。

不過，我在實踐中並沒有完全遵守這一原則。我在第一次買房時和大多數人的計劃一樣，先買房自住，等待升值後用物業凈值作為下一套投資房的首付定金。但之後的現實是，我搬出了第一套房，將其作為投資房。

值得指出的是，我在購買第一套房產——悉尼西區一套不起眼的單元房時，我就百分百肯定地知道其日後的用途，即我會將其作為投資房。因為它從來就不是我的夢想家園，我也從來沒有這樣計划過。

自住買家和投資買家是完全不同的兩種類型，所選擇的物業類型也完全不同，即使它們位於同一條街區。在一個理想的世界，大多數投資者會選擇終生持有自住房產，而只是用自住房產增值後的凈值積累投資物業。但這種策略只適合於極善於規劃的個人。大多數人並不具備。

此外，每個人的情況難免會發生一些變化。無論是工作方面還是生活方面的意外變動，都會促使你不得不改變最初的計劃，即使你曾經打算未來20年都會生活在這裡。無論是哪種原因，如果你的策略是先買房安「家」，幾年後再將其作為投資房，我以下列出的4大因素都是你在決定前需要仔細考量的因素。

地段，地段還是地段

這聽上去似乎沒有新意，也許你會說，「不管買自住還是投資，地段不都是首要考慮的因素嗎？」確實如此，不過自住買家和投資者對好地段的定義是不同的。自住買家通常看重的是周邊的學校、購物設施和交通配套。投資者也是如此。兩者的區別可能來自其他一些因素，如地段所代表的聲望。

自住買家權衡比較的同一條街道的物業類型，最近售出物業，以及租客和自住者的比例。而投資者則更多從「商業」角度考慮。換言之，如果所有的主要條件，包括交通、教育、購物和工作便利性都很不錯，那麼聲望對於投資者來說並沒有租金回報那麼重要。

因此，如果你計劃購入的房產只是作為暫時的「家」，那麼應該更多象投資者那樣考慮，不要太看重街區的名聲，而應考察和計算潛在的租金收入。

物業與城區/街區的匹配

傳統的自住買家根據自己的生活方式選擇物業和城區，這自然是合情合理的。但這種思維並不適合投資者，因為一套適合自住的房子也許並不能給你帶來理想的投資收益，這往往和城區/街區的人口結構有關。

打個比方，你正在尋找自住房，並且對某個城區一條特別漂亮的街道很感興趣。這條街道兩邊大多數都是一些年代不算很久的單層獨立屋，面積不大，都是兩房或三房設計，沒有游泳池，花園也不需要太多打理。同時，這條街上還有一套兩層的現代豪宅，5卧室、3車庫、還有游泳池等。

如果你打算買房長期自住，那麼選擇這條街上最好的豪宅是不錯的，前提是你確實需要那麼大的空間，也確實喜歡周圍的環境。不過，如果你只是打算做一個過渡，希望以後將其作為投資房，那麼這樣的選擇絕對不是明智之舉。

從出租的角度考慮，這套豪宅的租金回報和這條街上的其他物業相比，也許會稍高一些，但遠遠抵不上大大高出的房貸。這意味著，除非你不介意負扣稅策略（現在很少有投資者會主動選擇這一策略），這套房子並不是一個好的投資。

因此，如果兼顧自住和投資的需求，你應該選擇與區域租客的需求相符合的物業，當然也要保證能滿足暫時的自住需求。

此外，還要提醒的是，如果在一個充斥著單間和一房公寓的區域投資一套三房的獨立屋，就犯了過度投資的錯誤，因為你很可能無法實現應有的回報。

避免華而不實的配置

• 公寓/單元房

和上面的情況類似，你的夢想家園也許要擁有5萬元打造的現代廚房，但作為投資，這樣的配置在大多數區域來說都是一個糟糕的選擇。

道理很簡單。我們先來看看各個城市的頂級富豪區和普通區域的物業投資情況。無論是墨爾本的Toorak，珀斯的Peppermint Grove，還是悉尼的Vaucluse，你會發現這些區的投資房數量遠遠低於其他區域。這是因為這些物業作為投資的回報是相當低。

當然以上只是一個極端的例子，但即使在普通城區這一原則也是適用的。尤其是打算將第一套房日後作為投資的首次置業者，更不應該為華爾不實的配置支付額外的代價。

如果有可能，我甚至建議不妨購買一套破舊的老單元房，在暫時住上幾年後再簡單裝修後出租，租金回報也會相當不錯。需要提醒的是，裝修時也要避免過度投資，選擇中性顏色和耐用的材料。

• 獨立房

在邊遠地區和外城區，很多買家更傾向於獨立屋。如果你有日後投資的想法，一定要選擇打理成本低的房子。

最關鍵的是院子。如果前後院的面積很大，最好不要有樹木和灌木，而且草坪要容易整理。同時，不要選擇用大樹作為柵欄的房子，這樣日後容易引起鄰居糾紛。如果你很想在房子周圍有一些植物作為點綴，一定要確保它們不會長得過於高大。最好事先做些研究，選擇合適的品種。

如果你準備在房子里住上幾年，花點錢在院子里種些中小體積的樹木是值得的。當你搬出房子時，這些樹木給院子帶來的綠蔭將提升房子的出租價值，尤其對有孩子的家庭很有吸引里。而且這樣做也不會引起鄰里糾紛。

從我個人角度，我不主張投資配有泳池的房子，因為維護成本太高，儘管我知道有些投資者認為，只要區域選擇正確，這樣的配置會提升物業的租金和價值。即使你同意這樣的觀點，在投資此類物業時一定要謹慎。

選擇合適的房貸

當你確定了理想的自住/投資房產後，最後，也是最重要的一點是，在簽約前與貸款機構或中介進行充分的諮詢，確保最佳的貸款產品和結構能同時兼顧自住和投資特點。

以30年期的房貸為例，在這種情況下不妨選擇頭5年償還本息，後25年只償還利息的產品，但要保證從第一天起就有對沖賬戶功能。這樣做的好處是自住期間償還一部分本金，而在用作投資後，只償還利息能減輕現金流壓力，同時對沖功能又提供了靈活性，你可以存入額外的資金減少利息負擔。當然，如果你希望擁有更多資金積累更多的投資物業，最好從一開始就選擇只償還利息，但同時要確保有對沖賬戶功能。

另一個重要的考量因素是這套房產未來在投資組合中的地位，你需要考慮的問題包括，這將是你最貴的物業嗎？接下來投資的物業價格會更低，還是更高？對這些問題的回答有助於制定「退出策略」。

從節稅角度，你每段時期只能指定一套「自住物業」。如果這是你最貴的物業，在日後銷售時應將其制定為「自住房」，這樣可以避免支付資本利得稅（Capital Gains Tax）。你還可以考慮所謂的「黃金六年」法則，在將其轉為投資房的第6年出售，根據稅務局的規定，這樣可以讓你獲得6年的租金收入，出售時仍可免交資本利得稅。

本文獲得作者Cameron McEvoy許可翻譯刊登。Cameron McEvoy 是悉尼資深的房產投資人，對澳洲房市有獨到的研究。他是房產專業網站Property Observer和專業雜誌Australian Property Investor的專欄作家，並建立了房產投資專業博客www.propertyspectator.blogspot.com。