（澳洲生活網訊）全澳收視率極高的真人秀The Block’s 兩周前的拍賣結果讓所有的參賽者和觀眾大跌眼鏡。在5套翻新後拍賣的公寓中，僅有2套的成交價格讓參賽者獲得預期利潤，其餘參賽者在數月的奔忙後幾乎顆粒無收：參賽者的利潤，或者買家出價與保留價之間的差價最低只有1萬。

這一由9 頻道在2003年首次推出的真人秀為普通澳人展示物業翻新專長並以此迅速獲利提供了一個現場舞台。每組參賽者需要在12個星期內，利用主辦方提供的資金完成對指定物業的翻新後上市競拍。參賽者獲得競拍成交價與預先設定保留價之間的差價，優勝者還將額外獲得主辦方提供的10萬元獎金。

許多業內人士認為，最新的令人失望的拍賣結果在很大程度上和過於樂觀的保留價有關：競拍公寓的平均保留價高達150萬，而所在城區公寓的中位價僅50萬。當然，由主辦方設定的保留價是參賽者無法選擇和控制的，不過很多投資者在現實生活中往往會走入同樣的誤區：讓虛高的買入價侵蝕了利潤空間。

換言之，買對價格是好投資的前提之一，這不僅決定了盈利空間，而且會直接影響借貸能力。那如何確定價格的合理性？在大多數時候獨立估價師的報告可以為買家和賣家提供一個有益的參考。

買家中介PMC Property Consultants的創立人，擁有多年獨立估價師從業經驗的James Freudgmann分享了估價師的工作流程，並提供了投資翻新提升物業價值的一些實用建議。

投資翻新如何提升物業價值

在評估過程中，不要忽略估價師的印象。如果你希望提升所擁有物業的評估值，可以採取很多措施改善估價師對物業的印象分，這樣有助於給物業估值加分。反過來，如果你打算採用購買翻新增值的策略，那麼你可以尋覓那些不具備以下條件的物業，然後通過應用這些小貼士提升物業價值。

1、物業外觀很重要

估價師的第一印象絕對影響著物業價值的評估結果。因此，如果當估價師從馬路上向房子走來的短短一刻，看到的是整潔的外觀和修葺平整的草坪，那麼就會對你的物業有一個良好的第一印象。這意味著，估價師接下來走進戶內時，帶著的是一個積極的思維。

不要忽視物業的外觀對評估結果的影響。如果出現牆面油漆脫落、扶手生鏽，或者柵欄周圍雜草叢生，這些不僅會給第一印象減分，而且會促使估價師使用一個更高的折舊率。

2、裝修物業選擇品牌用具

我們這裡指的家居用品包括空調、水龍頭和電器等。估價師在對物業條件的考察中，要記錄下物業條件的改善程度，如果他們看到的家居用品選用的是知名品牌，就會留下一個高品質的印象，相反如果選用的是那些不太知名的品牌，就很難與高品質聯繫在一起。重要的是，名牌和非名牌的成本並不一定會相差太遠，但結果卻大相徑庭，這一點不僅對估價師如此，對潛在買家也同樣適用。

3、嘗試擴大房間面積

經常聽到人們說，對四睡房的物業的估值通常比三睡房的物業要高，但事實並非如此。一棟只有3間卧室，但每間卧室面積都在9平米以上的物業，與一棟有4間卧室，但每間卧室面積只有2.5平米的物業相比，對前者的估值並不會比後者更低，有的時候甚至會超過後者。

另外，開放式空間設計已成為近年來的主要潮流，狹小閉塞的房間不再受歡迎。因此，如果你有機會翻新自己的房子，不妨考慮開闢一個開放式起居空間，或擴大卧室的面積，這將有助於提升日後的評估價值。

4、增加或擴大戶外空間

如果你住的是公寓，要增加一個戶外空間，或拓展現有空間，幾乎是不可能的。不過如果你的物業公司准許你進行室內裝修，並且不反對把客廳與陽台連通，那麼這對提升物業估值會大有幫助。

如果你住的是獨立別墅，增加一塊帶棚的戶外空間也能給物業帶來增值效應。澳洲的氣候非常適合戶外活動，澳洲人在戶外娛樂的熱情也是有目共睹的，因此，最大限度地為戶外活動創造條件能提升市場吸引力。

不過有一點很重要，在戶型設計上要確保戶外空間與室內客廳直接連通。如果要穿過洗衣房才能到到戶外娛樂區，就很難讓人有這種延展的感覺，事實上還有可能讓潛在賣家望而卻步。

5、增加浴室數量

浴室數量對物業租金回報有著直接的重要影響，大多數家庭都要求至少有兩間浴室。如果你能給所購物業增加第二間浴室，就能大大提升物業價值。在昆士蘭的某些地區，增加第二間浴室能讓物業升值5萬澳元。

James Freudigmann擁有多年的獨立房產估價師從業經驗，目前是PMC Property Consultants買家中介的創立人和董事，專註於為投資新州和昆士蘭房產的買家提供獨立諮詢服務。

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