（澳洲生活網訊）全澳收視率極高的真人秀The Block’s 兩周前的拍賣結果讓所有的參賽者和觀眾大跌眼鏡。在5套翻新後拍賣的公寓中，僅有2套的成交價格讓參賽者獲得預期利潤，其餘參賽者在數月的奔忙後幾乎顆粒無收：參賽者的利潤，或者買家出價與保留價之間的差價最低只有1萬。
這一由9 頻道在2003年首次推出的真人秀為普通澳人展示物業翻新專長並以此迅速獲利提供了一個現場舞台。每組參賽者需要在12個星期內，利用主辦方提供的資金完成對指定物業的翻新後上市競拍。參賽者獲得競拍成交價與預先設定保留價之間的差價，優勝者還將額外獲得主辦方提供的10萬元獎金。
許多業內人士認為，最新的令人失望的拍賣結果在很大程度上和過於樂觀的保留價有關：競拍公寓的平均保留價高達150萬，而所在城區公寓的中位價僅50萬。當然，由主辦方設定的保留價是參賽者無法選擇和控制的，不過很多投資者在現實生活中往往會走入同樣的誤區：讓虛高的買入價侵蝕了利潤空間。
換言之，買對價格是好投資的前提之一，這不僅決定了盈利空間，而且會直接影響借貸能力。那如何確定價格的合理性？在大多數時候獨立估價師的報告可以為買家和賣家提供一個有益的參考。
買家中介PMC Property Consultants的創立人，擁有多年獨立估價師從業經驗的James Freudgmann分享了估價師的工作流程，並提供了投資翻新提升物業價值的一些實用建議。
獨立估價師如何評估物業價值
估價是由估價師在現場考察的基礎上得出的關於房產市場價值的獨立意見。之所以稱其為獨立，是因為大多數估價師都受雇於專業公司，而不是銀行。當你向銀行申請抵押貸款時，銀行或貸款中介都會定購一份物業估價報告，而報告往往由與銀行沒有任何關聯的外部公司出具。
估價師會更根據物業的特徵和優點評估其市場價值。包括：
- 物業自身條件
- 外觀
- 土地面積
- 卧室大小
- 居住空間、車位和戶外空間的總面積
- 相對於學校、商店和交通的距離；與市中心的距離；
- 裝修和配套的質量；
- 戶型設計；
- 建築質量等
估價師的結果會根據評估物業與參照物業進行對比的基礎上得出。參照物業包括兩類，一是周邊已售物業的價格，另一類就是新建物業的建築成本。另一個因素就是根據被評估物業的條件決定一個折舊比例，作為價值評估的因素。
James Freudigmann擁有多年的獨立房產估價師從業經驗，目前是PMC Property Consultants買家中介的創立人和董事，專註於為投資新州和昆士蘭房產的買家提供獨立諮詢服務。
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