來源: 澳洲日報       

　　（澳洲生活網訊）金融集團穆迪分析公司（Moody’s Analytics）的報告稱，澳洲房價尚未被高估，不過負增值稅優惠使得房價平均增長了9%，即4.4萬元。

　　這份報告提醒稱，雖然澳洲房產現在並沒有被高估，但如果利率上漲而租金和收入卻沒能跟上目前的房價增幅，那麼「一些令人擔憂的趨勢」可能會令房產業主叫苦不迭。

　　穆迪分析公司將房價與長期估價進行對比，並考慮了租金、收入、與房貸相關的成本（例如利率和其他收費等），以評估澳洲八個州府城市房價一年增加10%是否被高估了。

　　其分析結果顯示，18個月前，所有州的房價都被低估了。

　　但現在在房價上漲之時，收入和租金卻未增長，這將大多數州的房價推升至「更為公平的水平」。

　　這份報告還指出，新州和維多利亞州正在出現一些「令人擔憂的趨勢」，因為現在的房價估值有部分得益於創紀錄的低利率。現在的低利率水平「不可避免地將正常化」，並朝著與歷史趨勢更為一致的水平提高。

　　當穆迪計算入利率上漲的影響後，「情況就開始改變了，全國房價趨向於被高估了」。

　　報告指出，新州房價強勁上升意味著估價已經「略微被高估了」。如果不是最近新州租房成本上漲，新州房價甚至會被進一步高估。如果利率「正常化」，新州房市也會被高估。

　　在個別州內，不同地區之間也存在差異，獨立房和公寓房房價之間也存在差距。

　　報告發現，在新州和維多利亞州以外的地區，房價增長導致被高估的趨勢則不那麼明顯。

　　「如果結合基本面來看，房價走高或許不是一個問題。收入和租金上漲或利率下降都可以增加房產的平衡值。」報告寫道。

　　穆迪的這份報告還分析了負增值稅的影響，這個稅惠允許租金收入和利率支付之間的差額被沖減，不管其應納稅收入如何。

　　報告稱，負增值稅使得聯邦政府一年短收40億元，還注意到經濟師們給它貼上了「不公平和無益的扭曲」的標籤。

　　負增值稅等稅收「扭曲」鼓勵投資和房貸的擔憂也在最近由David Murray領導的金融系統調查會（Financial Systems Inquiry）初步報告中被提及。

　　穆迪這份包含了負增值稅對「用者成本」估計影響的報告稱，負增值稅使得平均房價增長了9%，即4.4萬元。

　　由於利率位於歷史新低，這種稅惠的影響已經從2008年15%的巔峰下跌了，「現在雖然負增值稅只推動了9%的房價增長，這對全國房產業主來說仍是一筆不小的補貼」，報告說。