陷阱2: 未经council批准的加盖建筑
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违章建筑也是一个很容易碰上的坑。公寓unit一般不会有。house加建的很多见,尤其是比较老的房子。
加建归local council管,council会对合法申请的加建出具building permit和交验合格certificate。没经过他们同意的当然就是违法建筑里了。违法建筑,可以大到卧室,familyroom,rampus,sunroom,带顶篷的deck,改建的厨房,厕所,也可以小到一个烧烤台。
七年内的加建,房东必须把加建的建筑building permit 在签合同前在section 32里提供给买家,七年之前的加建房东没有义务披露。
这里有两个坑:第一,七年前加建的东西,房东没有义务披露,但不意味着它就是合规的。一旦因为任何原因council查起来,都有可能被勒令拆除或者重新申请permit。对于这种是很难防范的,因为律师有时也无法仅仅通过看合同的方式看出什么端倪来。有的律师甚至不会提醒你,房子格局有可能是加建出来的,需要进一步调查。
第二,七年内加建的东西,房东一般会主动披露,哪怕是没有building permit的建筑,房东也会披露。因为如果不在签合同前披露给购房者,那房东就是触犯了刑法,购房者和其律师一旦发现必须披露但未披露的事项,可以在settle前随时取消合同,还可以起诉卖家。
这种因为房东的过失导致的合同取消,卖家中介也会把中介费给扣走。所以对于房东来说并不划算。但有的房东就会黑了心铤而走险,希望蒙混过关,所以买家对于可疑的地方,该小心求证的还是要花力气去求证。
有时加建建筑是房东自己亲手建的(as an owner builder),section 32里的加建建筑信息披露还需要包括更多的信息,例如详细的检验报告, defects, warranties 等。
案例1: 靠近blacktown的kings Langley,5房平层红砖house。各方面都不错,朋友看到rampus是木板墙,后律师指出,rampus是业主extend出来的,没有building permit。中介说council一般不会查,查了也可以再补申请permit 还说认识council的人。
律师说中介的这种说法不靠谱,council最可能做的事情是下令拆除,如果中介说可以补申请permit,那就让卖方把permit申请下来了再卖房或者成交,嘴上跑火车谁不会?于是朋友放弃,后来该房以较低价格售出。
综上所述,不管有没有七年,买家在看到可疑的地方,该查的还是要查。
对策:
看房时仔细观察房屋是否有可疑之处,比如看到有两个厨房,granny flat,sunroom, 多出主体建筑的rampus一定要当心。有的很明显,比如加盖屋顶和原屋顶的瓦不齐(坡度不同,交界的地方特别明显),砖墙颜色不一致,砖墙主体中延伸出来的木板房。
还有一个方法是看户型图的垂直投影是否与合同里council资料该地块的planning 图上建筑的垂直投影形状一致,对于平层的house,如果房东在主体建筑之外加建了bedroom,rampus,familyroom之类的,房屋的俯视图形状通常会和council record的该地块上的建筑俯视图不符。不过有时候加建的东西并未改变俯视图的比例,那就说不准了。
看房发现可疑之处,可以照相留底,向律师提出并征求其意见,看是否要在进一步去council核查确认。有的council会对该项查询业务收费。
那是不是有违规搭建的house就绝对不能买呢?也不是,取决于这些违规建筑是否在日后可能造成伤害,是否有可能被人举报,以及重新申请到permit的可能性有多大,以及物业最终的售价是否减值了相关搭建。
补申请permit通过与否和很多因素相关,需要咨询专业的surveyor和council的人才能知道。
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