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身边不少来澳的朋友都要买房或者投资房产，也不时找我这个老移民询问相关的问题，虽然自己就两套房，但这些年小换大，自主换投资，帮朋友把关，参与过的房子也不算少了。看过的房子更是不计其数，正好周末又解答了一个新来澳洲的旧同事的相关问题，就不防趁热打铁，分享一下我及身边朋友的经验教训。

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陷阱1: 拍卖前的暗拍

中介和业主作出暗拍的决定通常是因为一个买家出了比市场价和其他买家高出很多的offer。
中介在这里面的伎俩是：先征询所有感兴趣的买家愿意出的offer的价格，如果买家A比所有其他人的offer高一大截，就通知所有买家在某个deadline之前呈上自己能出的最高价，（几年前还只是书面email offer就可以了，现在已经变成必须填offer价格10%的支票和66w表格，防止买家反悔）。

中介这么做的原因也比较简单，因为真正拍卖的时候，买家A只需要比出价次高的人多一点就可以拍下房子。虽然这是个很简单的道理，但很多第一次参加暗拍的买家会上当。

个人认为这是拍卖房最吃人的伎俩，因为买家什么可靠信息也没有，也不知道其他人出了什么价，即使问中介，中介也会往高了说。于是最喜欢这套房子的买家在担心Miss out的情况下会出自己的极限价格，即使拍卖时没人会出到相似的价格。于是这部分差价在无人竞争的情况下顺利进了卖家的口袋。这些年看到的案例，少则八万十万，多则十几万。

案例1 >>2015年 mount cohla 一个分地house 四房500的地，最先中介的口风一直是收到的几个offer是high 900k， 临拍卖前一天突然打电话要大家在周五下班前把最好的offer出给他，因为房东决定不拍卖了，提前卖掉。当时我出了980k，第一次参加暗拍，心里琢磨着这房东发什么神经，现在市场这么好，为啥不拍卖呢？后来这个房子111.11万卖掉的，顿时明白了房东和中介的决定：要逮到那个出价高出其他人十几万的冤大头，暗拍是最好的办法。

案例2>>2017年 castlehill 双层5房 Oakhill drive PS CBTH双学区，拍卖，140起。中介问朋友觉得这个房子值多少钱，这个中介以前经常放钓鱼价，朋友觉得房子不错，又是双学区，就说1.5-1.6吧，并约了building inspector做房屋结构和虫害检查。

中介之后一直追着朋友出价，并说如果你能出到1.55业主应该会考虑卖给你，朋友说我考虑下。朋友的building report出来后，表示了愿意购买的意愿。之后拍卖前中介打电话说业主准备拍卖前就卖掉，请大家出最好的offer带10%支票和66w表，并催我朋友去他的Office。

我朋友远在City上着班，市场又不怎么火爆，哪有心思为了一个offer请假跑那么远，再加上我之前给他说了暗拍里面的猫腻，他决定不参加暗拍。最后房子卖掉了，朋友问中介卖掉的价格，中介说具体信息业主要求不透露。后来broker帮查到的价格是145万。朋友长长的嘘了一口气，一念之差，差点10万澳元就没了。

个人总结下来，遇到中介要求暗拍，买家的对策是：
（1）说自己prefer明拍，会去auction上一展身手，并且透露一个极具诱惑力的价格范围（高于中介的心理预期）
（2）说自己可以参加暗拍，但是会有所保留，不会在暗拍里出到自己的最高价。中介问你为什么，你说你就是喜欢明拍，自己只愿意比次高的人多出几千块。这样以来，如果你不幸 是那个冤大头，你也可以避免损失最大化。

如果你不是那个冤大头，你的出价可能比那个冤大头少几万，但中介卖家知道你可以在明拍里出到更高（比如你说一个比你可以出的暗拍价高十万的价格）他们也可能会考虑继续明拍，把你的最高价拍出来。但事实上只要把卖家拖入明拍，你就赢了 他们的伎俩也被挫败了。

（3）自己长期跟踪研究，对这个区的房子，价格和市场情况非常了解，直接出自己认为的有竞争力但不overprice的价格，这点做到很不容易。

如果不在乎是不是买贵十万，那就也无所谓。

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