（澳洲生活网讯）在澳洲，买地建房（House and Land , H & L）是一个渐受欢迎的投资策略，基本操作是先买下一块土地，再设计建房，好处是能利用土地带来的升值机会，同时可根据自己的预算和偏好选择设计和装修方案。
不过，和所有的投资策略一样，机会总是伴随着风险。由于买地建房涉及较长的建房周期，风险控制直接影响着持有成本进而决定着投资收益。
澳洲知名房产投资公司Positive Real Estate的创始人和首席执行官Sam Saggers和项目收购经理Brennan Latimer就如何成功操作该策略分享一些实用建议。
控制建筑商风险
选择业绩和信誉好的建筑商
选择建筑商是买地建房中最重要的环节。现在在全澳各地，每周都可以听到建筑商破产的新闻，这显示了建筑行业的动荡，很多建筑商为了获得订单都不惜拼命降低报价，但风险和陷阱正是从这里开始。
太多的时候，投资者因为选择了报价相对更低的建筑商，却遭遇建房工期大大延误，结果不仅是要付出更高的建房成本，而且还失去了很多机会。记住，你的新房要提供7年的新房保修期。因此，要选择的不是价格便宜的建筑商，而是致力于长线发展的建筑商。
我们选择建筑商的一个原则是“最便宜的建筑商从来都不会是最好的”。我们的遴选标准包括：有特定住房产品的营建经验；在某一地区或住宅小区有营建经验；有稳健的财务背景，还有一点就是希望和我们长期合作。
另外，Positive Real Estate选择的建筑商通常都能将建房周期通常控制在16周左右，除非有不可预见的情况发生。
投资房和自住房的设计装修标准和要求有所不同，对投资者来说，在两者之间找到合适的平衡点很重要，这方面最关键的就是不要过度投资。好的建筑商应该根据买家的需求和预算，就装修标准和设计方案提出合理实用的建议，具体到选用中央空调，还是分体空调等细节。很多时候，建筑商都有两个部门或团队，一个是零售业务，专门为自住房买家提供服务，另一个专门针对投资房产品，两个部门的服务标准和方式有所不同。
建筑合同的关键条款
同样重要的是建筑合同的拟定，这是控制风险保护买家利益的保证之一。我们在和建筑商签订的合同中，有几项必要条款。
- 工程延期赔偿条款（Liquidated damages clause）
这是针对建筑商工程延期制定的对客户的补偿条款。如果建筑工期超过了合同中约定的最长期限，建筑商需要按延期天数支付赔偿金，例如如果工期超过26周，要按$50/天支付延误补偿。
- 岩石补助（Rock Allowance）
如果在施工挖掘中发现了岩石，这一条款设定了移除岩石的成本上限。如果建筑合同没有该条款，一旦施工中出现需要移除的岩石，很可能要额外支付数千甚至上万元。
- 固定价格合同：
这是控制建房成本上限的有效策略。双方一旦签订了固定价格的建筑合同，除非出现了合同约定之外的不可预见情况，建房价格不会再有任何变动。即使有变动，也必须经买家同意。
- 交钥匙合同：
这意味着房子交付能达到租客即可拎包入住的标准，通常要求交房时花园，车道、百叶窗甚至信箱一应俱全。如果没有在合同中就这些项目作出详尽具体的约定，投资者在交房后还需要支付额外的成本才能招租。
Positive Real Estate在过去10年帮助上万名客户通过投资房产成功创富并实现了财务自由。客户通过学习不同的投资策略，以及各种策略的实战秘诀，获得了行动的信心，并为财务自由之旅迈出了成功的第一步。
http://www.positiverealestate.com.au/about/investment-property-sourcing-team/brennan-latimer/
Sam Saggers 是房产投资教育和指导服务公司Positive Real Estate Group的首席执行官，经过其手的房产交易总额超过了10亿，他同时也是一名活跃的房产投资教育专家，著有多本地产投资专辑。
