澳洲金融评论报道，分区条例政策（Zoning rules）是政府干预市场的强有力组合政策，旨在缓解邻避主义、维持城区的宜居性与块面积，并预防房价下跌。但根据最新研究，该政策使得悉尼部分购房者要平均额外支付49万澳元，而这一情况还值继续恶化。

澳联储（RBA）研究报告显示，这笔费用是政府规定强制收取的土地使用费，其金额远超过了所谓的土地边际成本（marginal cost of land），也高于建造新房时提供额外空间所需的费用。澳联储称其为“行政缺失”的成本。这也许是对于买家一生中最大的“税款”。

根据澳联储公布的数据，在悉尼，分区条例造成的花费约为土地价值的73%，这还导致独立屋的平均价格从67.1万澳元上涨至116万澳元。此外，墨尔本买家也要为此多付32.4万澳元，布里斯本和珀斯也分别“溢价”15.9万和20.6万澳元。

自上世纪90年代末以来，除了人口增长造成需求上升以及针对投资者的税收政策，开发限制也在很大程度上造成了房价飙升。澳联储称其为，“房价上涨远远超过了实际投入的供给成本”。

报告举例称，在去年7月，内容是墨尔本一处363公顷的场地重新分区后，以4亿澳元的高价卖给了一家中国开发公司，创下当时的成交纪录。而在一年前，其估值仅略高于1.2亿澳元，卖家在2004年仅以1450万澳元的价格将其买下。

房地产委员会（Property Council）董事长Ken Morrison也表示：“城市需要的确适当规划。但必须解决各种各样的不必要费用。很多年轻人放弃了他们在澳大利亚的买房梦，不修改现有的规划体系，这些人就是最大的受害者。”

研究还显示，分区条例对于公寓价格也造成了相似的重大影响。在悉尼，分区导致公寓平均售价上升39.9万澳元至 87万澳元，墨尔本的公寓价格上升12万至51万澳元，布里斯本公寓价格上升11万至至53.9万澳元。报告称， “有证据显示，在最近几年公寓售价与建筑成本间的差距越拉越大，这点在悉尼尤为明显。这表明分区条例对于高密度住宅市场影响也大。”

澳联储认为，住房需求有可能进一步增加，因此现有的分区条例会更加严格，并且会继续推动房价上涨。如果改变政策，直接降低分区条例的约束性（如提高建筑高度限制），或在分区条例较为严格的地区设法降低土地需求（如改善交通设施），这都将减少房价上涨的可能性。

来源：郭嵩阳

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