来自税局的审查一直是广大纳税人最为担心的问题。今天vl-tax就将为大家介绍10个小贴士，帮助广大华人投资房东规避来自税局的审查。

1.妥善保存相关收据和记录

只有妥善保存好相关费用的收据才能在年终报税的时候您的会计师才能为您扣减所得税。这一个问题通常出现在您准备出售房产计算增值税（CGT）的时候。我们都知道，计算增值税是将出售时的价格减去购买时的成本，差额部分计算增值税。这里的成本部分，不仅包含房屋墙体的费用，同样也包含您装修时为房屋购买的各种电器和设备。但是，如果您未能妥善保存这部分的收据，那么在计算CGT的时候这部分费用便可能无法给您降低所得税了。所以，在您购买房屋之后，以及在您出售房屋后五年时间内，都请务必保存好相关费用的发票收据，以便在税局进行审查的时候可以当作证据。

2. 确保房屋处于出租或招租阶段

只有当房屋处在出租或招租的阶段时，您出租房所产生的费用才能用来抵税。这就意味着，如果您的房屋正在进行招租的时段，同时您又想用其中产生的费用抵税的话，您需要准备好充分的证据证明您正在积极出租这套房屋，比如说为这套房屋打广告同时避免让房屋处于无法出租的状态。

3.正确处理房屋维修费

房屋的维修费在税务局官网上分成了不同的种类，对应的税务处理也略有不同。

（1）初始维修费

在购买房产之后，很多房东会对房产进行维修和加固，使得房屋可以顺利出租。对于这类维修费，您是不能在当年个人退税时用这笔费用进行抵税的。正确的处理方法应当是，将这部分维修费加入到您的购房成本中，在您卖房子的时候这部分费用可以帮您抵减增值税。

（2）出租时产生的维修费

在您出租或招租过程中产生的维修费是可以用来扣减您当年所得税的，比如出租时水管坏了需要修理，这笔费用可以用来抵扣当年收入。

（3）修复墙体

如果您维修或翻新了整个天花板，或者重新装修了浴室，这类修复房屋墙体的费用是不能在当年全额抵扣的，而必须要按照40年，每年2.5%的费率计算折旧。

（4）替换房屋内可拆卸的部分

如果您准备替换房屋内可拆卸的部分（例如换掉整个热水系统）同时这笔费用大于300刀，那么您需要对这笔费用进行折旧处理。

4.借款手续费的处理

如果您在借款时产生的手续费多于100澳元，那么这笔费用必须平摊到5年扣减；如果这笔费用小于100澳元，那么您可以在当年抵减所得税。这里的借款手续费包括了您贷款时的手续费、房屋检查费以及各类贷款时所产生的单据费用。

5.购房成本的处理

您不能在当期财政年抵扣任何购房时所产生的成本，这其中包括产权转让费以及印花税。当您在卖出房屋后，这些费用都会算作您的购房成本来抵减增值税的额度。

6.关于贷款利息

您可以将利息部分算入您出租房的费用当中抵减当年所得税。但值得注意的是，您的贷款必须专款专用才能将利息部分扣减所得税，如果您贷款之后将部分贷款用去买奢侈品或出去度假，那么这部分花费所计算出来的利息就不能抵扣您的所得税了。换言之，只有与您出租房相关部分贷款的利息才能用于抵税。

7.房屋建设费

您可以将建设房屋时所产生的费用用来抵扣，比如扩建、房体变更或者是结构性加固所产生的费用都是可以被算进工程费之中的。通常来讲，工程费是按照40年，每年2.5%的比率来进行折旧，折旧费用可以抵扣当年收入。如果您购买的是二手房，您可以向前任房东询问是否有工程费的折旧，这可以帮助您在今后一段时间继续抵扣收入。如果前任房东没有将房屋作为投资房出租，您可以请专业的人员对房屋进行鉴定，并估算出相关数据。当然，在请教专业人士时一定要确认他们是否有资格进行鉴定。

8.正确计算费用额度

如果您是将房屋以低于市场价的价格出租给了亲朋好友，那么您在这段时间所能抵扣的最大费用即您所收取房租的收入。如果您没有向您朋友或亲戚收钱，那么您也不能抵减任何这段时间所产生的费用。

9.共同购买的出租房

如果您是同其他人一起购买的出租房，那么您必须按照您房产所拥有的比例计算您的收入和相关费用。

10.正确计算房产增值税

当变卖投资房的时候，您可能会产生净增值或净亏损。这个差值是通过您卖出房产的售价，减去您购房时所产生的各类成本得出的。如果产生了净增值，那么您需要在该财政年缴纳增值税；如果产生了净亏损，那么这部分亏损额度可以用来抵减您在未来可能产生的增值税。

供稿：晓梅会计事务所

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