联邦财政部在2017年5月9日出台了最新的税务改革方案，里面可谓名目繁多：二手房折旧问题、个人审计的各类改革、外国人买房的额外印花税……而在这其中，还藏着短短一句话，但它却让数万在澳洲的朋友们为之颤抖：政府决定取消非澳洲税务居民个人自住房增值税减免政策！不

在ATO上我们也看到相应的政策已经随之出台了。税务局官网上写着：“2017年5月9日，政府宣布了在澳洲的外国税务居民的自住房增值税（CGT）免除的优惠政策将会被取消，政策的执行时间即宣布时间”。除了这一条，ATO还“贴心”地提供了一些“小优惠”：在这个时间以前如果您持有自住房，那么这套房子的增值税减免政策将继续执行到2019年6月30号。

想要了解这个政策的目的，我们就需要先回顾一些之前的政策。之前，所有自住房是都享有增值税优惠政策的，也就是说，您在卖房子的时候如果这是您的自住房，那么房产上涨部分是不会产生任何增值税的。举个例子，小明在2012年以50万澳元购入一套个人自住房产，在2016年以80万将其卖掉。小明从这笔房产交易中赚到了30万澳元，应该以“资本增值”的名目将这笔收入记入小明当年的个人收入，再以个人退税的形式向政府纳税。但是由于个人自住房优惠政策的存在，这笔“资本增值税”被免除了，也就是我们说的个人自住房优惠。

但是现在政府的新政规定，对于外国税务居民，这项优惠将不再实施。那么谁是税务上的“外国人”呢？一般来讲，税务局会根据几个不同的测试来判断纳税人是不是澳洲的税务居民比如说：

1-常住测试，判断纳税人的永久居所是不是在澳洲；

2-183天测试，判断纳税人在一个财政年间是否在澳洲境内居住超过183天；

3-养老金测试，判断纳税人或配偶在澳洲养老金的状态；

对身份的判别是一个非常复杂的问题，税务局会综合参照很多因素，进行多个测试进行判断。值得一提的是，税务定义中的“居民”与我们平时所定义的“居民”意义是不同的。也就是说，即使纳税人是澳洲的公民或永久居留签证持有者，也可能会被定义为非税务居民；而刚来澳洲的学生或其他持有临时签证的人群也是可能被定义为税务居民的。

而根据我们前面所说，一旦被定义为非澳洲税务居民，那么您在持有自住房的期间内，房子的增值部分在最终出售时需要缴纳增值税，也就是CGT。继续用上面小明的例子来看。假设小明在卖出房子的时候是非澳洲税务居民，在2012年以50万澳元购入一套个人自住房产，房产到2018年升值到了80万澳元。如果这个时候小明选择出售这套房产，那么他是不需要缴纳增值税的，因为他的购买时间是在2017年5月9日之前，而出售时间早于2019年6月30日，所以没有增值税产生。而如果小明选择在19年6月30日以后出售房产，售价80万澳元，那么这30万的增值部分是需要缴纳增值税的！至于交多少增值税还需要参考前几年小明的居民身份，在小明是澳洲税务居民的年份中，他可以享受50%的CGT减免优惠，但是在小明不是澳洲税务居民的年份中，他便无法享受这一福利，因为在2012年，澳洲政府已经取消了非澳洲税务居民在处置资产时50%的CGT优惠条款。

所以说，对于很多居住于海外的澳洲居民来说，在自己是非澳洲居民这个时间点处置自己在澳洲的房产是非常不划算的。而如果不想缴纳高额的增值税，就必须回到澳洲，先将自己税务居民身份转换成澳洲税务居民，再开始售卖自己的房产。

目前舆论对这个新的政策变化的看法普遍悲观，因为这完全是一个不合理的规定。一名纳税人不能只因为他不是澳洲的税务居民就要承担如此高昂的增值税负担，尤其是在前几年一波房地产暴涨过后，增值税的增量也是成倍的上浮。这项政策出台的意义看起来像是阻止海外投资人在澳洲投资并且不用缴纳增值税的问题，但问题确是这项条款根本无法影响到真正意义上的海外投资人，因为真正的“外国人”——那些没有永久居留或者永久工作签证的人是根本没有“自住房”这个概念的，所以他们也享受不到自住房增值税减免的优惠。而这个政策却完完全全影响到了所有持有房产的澳洲人，让每一位想要出国工作或者回国陪亲人的人都要慎重地考虑一下自己的房产问题。

供稿：晓梅会计事务所

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