澳新银行（ANZ）发布的最新《房地产会议季度调查（2017年9月）》显示，房产市场的趋势呈现明显下滑，预计在2017和2018年间，住房市场将持续下滑。

ANZ的调查结果点出，审监局（APRA）针对投资者施行的严格监管政策，已带来不好的后果，对房地产业造成负面影响，且企业获得融资的难度日益增大。

根据澳洲统计局（ABS）的资料显示，今年4-5月的投资者贷款数量缩减了1.4%，达到九个月以来的低点。

而对于住房领域将持续下滑的预期，与近几个月出台的限制政策，造成房价涨幅出现的放缓和房产拍卖出现疲软，结果是一致的。

尽管未来经济增长会相对缓慢，但企业方面声称，依然会有稳固的劳工需求，所以就业率会比较乐观。

本季调查中，除预测东海岸（新州，维州，昆士兰）房价有下跌可能外，也从受访的1700位业界人士中发现，多数对市场的信心并不乐观。

以新州的情况最为显著，从6月季度到9月季度，人们的信心指数从原本的145降到139。以全国来看，信心指数则是从135降为132。需要注意的是，指数在0～100间，代表民众信心保守；100属于中间值；指数介于100~200间，表示民众对未来呈现乐观预期。因此，以最终指数来看，基本还是积极正向的。

ANZ还表示，调查的结果并非要警惕大众，因为多数地区的市场信心指数都比一年前高，而信心提升的主要原因是采矿地区发展有所改善。 “矿产行业的状况，已经走过了采矿繁荣时期之后的艰难时刻。矿产行业是改善房产市场状况的主要驱动力，西澳三年以来一直处于矿产开发最高水准，2016年昆士兰的矿产开发也在持续恢复中。”

市场前景放缓 但仍会维持稳定水准

调查内容提到，新州和维州未来房产市场的疲软，是导致季度性下滑的原因，这种下滑并不会到达警钟响起的程度，因为大多数地区的市场状况，其实是高于一年前的。

未来12个月，建筑活动、资本价值以及工作进程时间表，预计都会放缓。同时，住房部门的员工水准预计放缓，但与房产总体情况比较，相对乐观。

近来几个月，住房部门已经开始出现疲软，悉尼房价增长放缓，在5月份之前的2个月，悉尼房价上涨20%，到5月份下滑到12%。

每月建筑审批方面也出现了类似情况，审批数量从去年的峰值，回落到15%左右。澳大利亚审慎监管局，在宏观方面的审慎监管，对于建筑行业起到了负面影响，这一点越发显而易见。

其他的监管政策，导致贷款很难取得，情况更加恶化。房产市场的诸多部门报告，融资条件变得更加苛刻，对住宅领域的影响最为显著。

结果显示，仅有37%的受访者预计房价将在未来12个月上涨，31%的人预计建筑活动会更加活跃，然而三个月之前，这两个资料分别是49%和38%。

预计资本价值和建筑活动，都会降到历史纪录最低水准，代表建筑行业将面临诸多挑战。只有10%的受访者预计，零售房产价值会在未来12月上涨，与去年的44%相比，下跌巨大。

另外，与住房部门类似，9月季度调查中的零售指数，都呈现疲软状态。而家庭支出持续疲弱，与工资增长率创下历史新低相符合。

目前，一大批全球零售商，正在加快进驻澳洲或者在准备进入，这都会导致澳洲零售商的利润被严重挤压，出现缩水。再加上房价增长的放缓，会使情况雪上加霜。

近几年增长的大量财富，可以在收入增长较低时期，支持消费支出。但是，较低的房价增长，会抵消这种缓解作用。全国零售业在过去12个月中，已失去了20万个就业机会，目前很难看出这一趋势的明显逆转。

NAB的预测

澳洲国民银行（NAB）的《经济前瞻报告》（Forward View）和ANZ的调查内容相符，前者提到，虽然市场「正保持恢复状态」，但仍有进入冷却期的迹象。 NAB不认为会出现房价崩盘，因为目前的趋势还与市场有序的朝繁荣兴盛发展，维持相同的步调，没有陡降或令人不安的回落现象。

NAB表示，“监管局实行紧缩政策带来的逆风蜃景，加上房屋供应量增加、住房负担能力困境，以及缓慢的薪资增长…都显示出房地产市场还会持续平息一段时间。不过，长期繁盛的几个主要市场，仍被预期能出现较平稳的结果。”

另外，NAB的报告也预测，全国房屋价格在2017年总体将攀升7.2%，在2018年将提升4.3%；2017年公寓价格会增长6.8%，明年则会小幅下跌0.4%。

据NAB的说法，这些推测在本周又可能被“些微修正”。正所谓市场发展变化莫测。

编译：Wincy 乔伊

图片：网络