有很多客人都是投资房主，退税时就会有很多各种各样的问题，今年又要报税了，今天专门给投资房主讲一下如何做投资房的报税！

1： 修理或改善房产状况，哪一种可以扣税

修理和改善的根本区别 — — 前者是可以扣税，但后者被认为是资产，因此不可以一次性扣税，但是可以在有效的年限里折旧或是用来增加房产的成本。

先来确定一下什么是修理和什么是改善。那如何来判断什么是修理，什么是改善呢？答案是— —如果所做的工作是为了还原该东西其本来状态的工作，还是它提高到超出其本来状态呢？如果答案是前者，费用将符合可以抵税的条件，而且该工作不是初始维修。相反，所做的工作提高到超出其本来状态的东西是资产的性质，这是资产不是费用。

2： 不可扣税费用

只是因为有些费用不可以扣税，并不意味着它只是税收黑洞中消失，因此是”死钱”。您需要牢记，任何工作上是资产的，仍可能会有一些税务福利。或者可以用来折旧或者用来增加成本价值。

如果给投资房里增加的东西是一个独立功能的用品，它可归类为折旧类的资产。你可申报扣除折旧费。如果获得的东西是建筑类的，它可能构成”建设支出”，你可能要求建设津贴扣除。如果最坏的情况，支出不属于其中任一类别，它仍然可能会减少未来的物业增值缴纳的税款。

3： 建筑津贴

一般允许建设每年扣税额的 2.5%或 4%建设开支结构的改善，依附于土地上。

然而，建设开支并不等同于一个支付收购物业的金额。它是最初花费建造建筑物或改善方面的物业开支。

换句话说，例如，你不能扣税大厦的合同价格。相反，你需要问问供应商为您提供可能声称的建筑支出的余额 （供应商可能已经有声称一些建筑建设开支津贴）。另外，很多人都不知道他们可以从合格的工料测量师来证实他们的断言，这就是大家都知道的购买折旧报告。这样一份报告一般费用约 600 澳元。对于新买房的纳税人来说，这个政策未来是会有变化的。

4： 利息

大多数人认为出租屋任何贷款相关的费用都是可以扣税的。虽然一般来说是正确的，但是可否扣税取决于贷款用途。

另一种常见情况是当借来的资金用于混合的目的。显然，这种贷款帐户上所产生的利息不会完全可以扣税，扣除部分利息分摊比额表是必需的。但是，应该指出的是，是否任何偿还的贷款，还款还需要分摊私用和投资目地的基础，这是税务机关非常关注的一个问题。这就是为什么最好是要分开私用和投资银行账户。

5： 贷款成本费用

人们常犯的另一个错误是把包括借贷成本与一些成本性质的费用直接抵扣税总额。这些都不是正确的。

借款费用的正确的做法是： 如果发生的数额是低于 1000澳元，它可能声称为立即的减税。如果金额超过 1 000 澳元，金额将需在贷款年限逐年折旧或 5 年内扣清，可以选用时间最短者。

6： 法律费用

购买或出售物业有关的法律费用列入其成本基础，不可以用来减少收入。法律费用应付日常操作，例如，起草租约，争议与租户，等等。是用来增加投资房成本的费用。

7： 用于投资房检查属性的交通费

我们都曾经听说过有人吹嘘拿本来是去休假的旅行费用说成是检查投资房从而来扣税，这样的人注意了，这一项是今年审查的项目 之一。

有人把旅行费用说成是检查出租房来扣税，然而，是否可以扣税是取决于此行目地的程度。有多少是私人休假的程度，多少程度是用来检查投资房的。

例如，如果你主要的目的是去到一个特定的位置是要检查你的房产，但你还打算利用这个机会去度假，这将意味着相关联的交通费将需要合理分摊，只有跟投资房有关的费用应申报扣税。

8： 可供出租吗？

只有当用于盈利为目地的收入范围内的费用可以扣税的。因此，如果房产在一年当中有一些时间不是可供出租的，那一年的费用将需要分摊。在报税表中，如果不分摊会构成审计风险，如果税务机关决定审查索赔往往不考虑这个分摊比额表。

你需要区分的是不可供出租的物业和物业被空置，后者一般并不引起需要分摊费用，因为，只要是可供出租是其目的，仍然可以看作是产生收入，即使它暂时没有人租住。

要确定是否空无一人的物业是可供出租的，税务机关一般会寻找证据，看看是否正处于积极的寻找租户。因此，广告与地产代理协议等证据将成为非常有用。

9: GST （商品服务税）

住宅物业租赁没有商品服务税，但租赁商业物业是有的，如果房东注册 GST 或者是需要登记商品服务税。有些投资住宅物业的人转到投资商业地产，往往不清楚商品服务税。

一般来说，如果你拥有商业物业和组合预测年度租金的这些属性将超过 7.5万元，你就必须注册为 GST。这也意味着你需要将GST（ 1/11 的总租金），必须支付给税务机关。同样你也可以索回 商业性质的费用的GST。

此外，还可能与购买和出售商业物业相关的商品服务税影响。强烈推荐的专业意见，有关法律是相对复杂。

希望你们都能对投资房能更清楚一些，如果不是这样的话，也没有关系，一个电话就可以解决了。祝你报税愉快！

Neena Wang

CPA

税务代理

0433 524 099

【声明：我们这里只是提供税法的推广不是针对任何人的情况给出建议，在做出任何决定前请咨询你的会计师或税务师!】

整理：王霓娜                              图片：网络