（澳洲生活网）

便宜！

关注房地产最需要关注的是什么？其实就是一点：位置，位置，位置！随著中国大陆百万富豪这个群体人数的快速增长，澳洲首府城市的房产对于他们来讲不仅仅便宜，而且投资收益也很高。

来自瑞士信贷的一项分析表明，虽然目前澳洲房产市场对于中国投资者的限制条例越来越多，门槛越来越高，但中国投资者依然看好澳洲房产市场。也许最能证明这一点的是悉尼2居室公寓的中位价资料，相较于上海同类房产90万澳币的中位价，悉尼要低于该价超过25%。

图：房产价格及收入，中国VS澳洲

其次就是租金回报率的问题。上海的平均租金回报率在1.5%左右，但在悉尼同类房产的租金回报率是上海的2倍。

瑞士信贷的战略分析师Hasan Tevfik强调：“没错，如果和我们自己房产市场的历史价格相比，我们的房产确实很贵，但是和中国的房产相比，其实还是相对便宜的。”

中国买家占海外买家的80%

根据人口统计公司2017年度住房可负担性调查显示，目前的房屋价格与收入比率证明，在西方国家的城市当中，悉尼的房价属第二昂贵，墨尔本排居第六。

按照绝对数值计算，悉尼的房价自2009年以来增长了106%，墨尔本紧随其后增长了89%。

Tevfik先生表示，澳洲的住房需求远超住房供给，需求当中最主要的部分来自海外——尤其来自于中国。

图片:新州海外买家比例 资料来源：新州政府办公室，瑞士信贷

瑞士信贷将新州及维州州财政收入办公室的最新资料汇总，从而得出了澳洲住房市场海外需求量的情况。主要发现以下几点：

·在新州和维州的最新住房供给当中，海外购房者比例在新州占25%，维州占16%

·在所有的海外需求当中，中国买家占80%

·虽然针对海外买家有众多的政策限制，悉尼和墨尔本接近年终的房屋成交量还是有所上升

虽然不同国籍的海外买家的成交价格相差较大，但自2016年6月以来，新州海外购房者平均交易价格为104万澳币。美国购房者的购买力相对最强劲，平均成交价格为235万澳币，紧随其后的是印尼买家，中国买家成交价大多处在海外买家的平均水准。印度买家则处在海外买家平均成交价格之下，在悉尼的成交价一般为42万澳币。

中国对外汇管制及澳洲对海外提高税收，对中国买家的影响甚微

Trevfik先生表示虽然购买成本上升，购买限制增多，中国买家的需求仍将保持强劲， 原因是中国买家创造财富的速度十分惊人。

那这是否会出现房产泡沫呢？从某种意义上来讲，这是不是房产泡沫都没关系，因为在房产购买者意识到房产泡沫出现之前，他们有充分的机会选择观望而非下单成交。

来自瑞士信贷较早的一份评估报告表明，目前中国的百万富豪（按美元计算）有160万人，人数是2010年的两倍，距离预计的2021年人数将达到250万还有一小段差距。

去年11月份，中国开始限制跨境资本流动，并且个人每年换取外汇金额不得超过5万美元，但目前看来这些政策对中国买家影响甚微。同时，澳洲在2015年出台了针对海外购房者持续提高的税收，的确为澳洲国库创收不少，但并未影响到房产成交量。

因为相比较于其他房产购买热门目的地，例如温哥华，新加坡或者香港，澳洲对海外买家的税收并不算高。在香港，海外买家税及印花税总共为37%。

瑞士信贷的资料显示，新州在2016年10月的海外成交额为2.25亿澳币，在11月和12月份就攀升到了超过4.5亿澳币的水准。同样，维州12月份成交额高于11月50%。

Tevfik先生表示：所以尽管中国开始资本管制，并且澳洲当地银行拒绝对海外买家发放贷款，海外买家依然能找到融资的方式来完成购房交易。”

编译：Wincy