（澳洲生活网讯）最近我们陆续接待了一些从中国过来的投资商，陪著他们像买“小葱”一样的购买iPhone 产品，周围的看客眼神中有羡慕，也有不屑。City的专卖店专门给他们设了一桌，有两个工作人员全程陪同，我看到有趣的一幕，当大家离开时候了，工作人员竟然相拥，既有做完大单的欣喜，也有终于服务完这批客户的释然。

他们也非常关心澳洲本地的房价，特地取消了半天的游玩，专门去看房，听我们介绍。作为公司推荐的主讲人黎澳，在考虑讲什么？推荐客楼盘，还是客观介绍澳洲楼房繁荣后面所隐含的风险。

我们选择了诚实的面对自己的良心，讲出我们经过调研后的基本观点：澳洲房产中产线值得投资；近期悉尼、墨尔本涨幅过高，合理房价应该为80%左右；如果自住则无妨、如果投资，买入价很重要；投资房城市优先选择布里斯本和黄金海岸。

讲完后，有的颔首、有的不动声色。晚上接到领队的信息：这些人都是中国建筑业界的成功人士、不少人在澳洲都买了房。他们根据他们的信息和经验，也知道澳洲房价涨的很快。你们如果只是推销，一片说好，他们就反感了。像这样，很诚实，反而赢得他们的信任和尊重。为将来打下基础。

那么“繁荣世界”是如何得出有些城市房价阶段性面临调整的呢？一个是实践经验，一个是参阅了大量行业数据研究，也借鉴一些同行的优秀成果。今天就和读者分享下面的文章

澳大利亚房地产数据机构CoreLogic RP Data研究及分析团队负责人Tim Lawless在其部落格上撰文表示，目前有越来约多迹象显示，澳洲房市将到达涨跌周期的顶峰。不过，值得注意的是，当多数省会城市的房市沉寂之时，悉尼和墨尔本的房市仍十分强盛。

三周前，CoreLogic发表的 9月指数结果，表明悉尼整个9月的住宅价格持平，其他数据流动也显示，澳洲大城市及广阔的房屋市场的成长都趋放缓。

以下是Lawless认为市场达到顶峰的可能因素，同时，他也进一步概述了每一个因素的细节：

• 拍卖结果持续呈现平稳状态，尤其是悉尼，其房屋清空率在过去5周一直维持在70%以下。

• 往年春季时，上市的房子数量通常会增多，但悉尼市场的房屋数量却高于以往，使得房屋库存量比去年同期还多，每月供给量也因此上升。

• 由于受到银行贷款限制日益严格及遏止市场发展因素的影响，如低收益率、支付能力受限、饱和的生长周期等，导致投资需求减缓。

• 抵押借款等相关活动的申办数量下降，虽然今年仍比去年同期高，但2015年上半年并没有看到正常的春季反弹。

• 租金价格几乎不动，导致悉尼和墨尔本的租金收益创下历史新低。尽管现在利率很低，但支付房租逐渐比偿还抵押借款还要容易。

• 除了现金利率上升之外，借贷成本正在增加 。较高的偿债成本只能是一个不利的因素。

• 当已批准的房屋建案逐渐完工后，房屋的供应水平将进一步上升。内城区的公寓市场很显然会有较高的供给量。

澳洲（尤其是悉尼）的房市荣景放缓，接下来的几个月，房市未来的走向将更加清晰。年底前的数据流动足以显示出未来房市的远景。

生长周期趋于结束

目前的成长周期大致是从2012年6月开始，当时综合省会城市的住宅价格变动几乎高于32%。整个成长周期(over the cycle to date)，资本收益率一直是由悉尼主导，其房价几乎高达 50%以上。而墨尔本的住宅价格则高于35%以上。

布里斯本的房价成长率 14.5%，排名第三高，与悉尼和墨尔本相比，其涨幅相对平和，这显示出当今省会城市房屋市场的多层次性(multi-tiered nature)。

综合省会城市的别墅和公寓价格-年度变化表(蓝色-别墅，墨绿色-单元公寓)图来源：corelogic

图片说明： 现成长周期的累计资本增长率  （图来源corelogic）

拍卖数量减少 但仍维持在历史高点

今年4月最后一周，拍卖成果达到顶峰，当时综合省会城市的清空率为82%。在那之后，清空率就不断下降，过去这5周的清空率都低于70%。

悉尼房市的情况也有类似的趋势。今年4月最后一周，悉尼的清空率达到顶峰：90%。但上周的清空率却只有63%，这是自2013年3月以来最低的纪录。低清空率纪录是因为与一年前相比的更多数量的物业参与拍卖所致 。从春季开始到现在，已有7,193个拍卖在悉尼举行，比去年同期多了1,609个，成长了29%。

墨尔本的清空率下跌情况并没有那么惨烈，今年4月最后一周的清空率高达87%，之后便持续下落，近期清空率记录仍有73%。自今年2月以后，墨尔本的清空率从没滑落至70%以下。整个墨尔本的拍卖数量大致和去年一样，今年春季开始到现在已有7,394个房产要拍卖，去年同期则有7,381个。

悉尼和墨尔本以外的地区，拍卖仅占所有销售中的一小部分。今年到现在，悉尼和墨尔本的拍卖数量，占整个省会城市所有拍卖数量的84%。

上市房屋数量正在增加

春季时，上市房屋数量增加是很正常的。但悉尼新上市房屋比去年同期多了4.4%，上市总量比去年高了近 6%，这代表与去年同期一样，新的广告所带来的供给量在市场中吸收得很慢

相同的趋势也发生在房市最薄弱的柏斯和达尔文，与去年同期相比，上市房屋总数大约比去年高了12%。

(图：CoreLogic RP Data)

墨尔本的上市数量并没有明显增加，其房市与悉尼不同，没有出现发展趋缓的情况。布里斯本、阿德莱得和霍巴特的上市数量都比去年同期低，其房价成长与悉尼和墨尔本相比，也较为缓和。（详见上图）

因为篇幅的原因，我们无法一次刊登完毕，还有的分析请见下文。

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繁荣世界 青宇

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