（澳洲生活网讯）随着财政年末临近，投资者每年最忙碌的报税季也到了，澳洲的负扣税政策为房产投资者提供了一个通过投资费用抵扣合理避税的机会，但如果违反了澳税务局(ATO)的规定，又会为此付出昂贵的代价。针对本轮房市繁荣催生的投资热，澳税务局已于近期发出明确信息，全澳180万房产投资者（相当于总人口的8%）将成为今年报税核查的重点，并提醒投资者切勿过度申报费用。

因此，如何在合法的前提下最大限度地节税就成为一个值得花些时间探讨的话题，以下是来自业内专家的合法节税建议。

1、        可以抵扣收入的费用

Propell National Values估价事务所的专业估价师Bart Mead表示，按照税务局的规定，共有20多种费用可以抵扣收入，其中包括出租物业的广告费、投资房贷款利息、保安费以及文具费。一些可能被纳入抵扣的费用包括：

• 物业出租广告费
• 银行费；
• 物业管理费用；
• 市政费；
• 电费、煤气费和水费；
• 花园整理和除草费
• 与物业相关的保险费，包括建筑保险、财产保险和公共责任险；
• 房贷贷款利息；
• 与租赁合约相关的费用，包括合约准备费、注册费和印花税；
• 法律费用；
• 房贷解除费；
• 害虫控制费；
• 支付物业中介的费用和佣金；
• 支付建筑估算师的费用；
• 修理和维护费；
• 计账费；
• 为检查和维护物业以及收取租金发生的旅行费和油费；

此外，因物业贷款发生的直接费用、折旧费也属于可抵扣的费用。

需要特别提醒的是，投资者必须确保只申报在物业真正用于出租用途时期发生的费用数额。物业在自住或亲朋好友免费借用期发生的费用不能申报。在没有完全把握的情况下，咨询专业会计是一个明智的做法。

2、        预先支付费用

要最大限度地节税，收支发生的时机十分重要。赶在财政年末之前预算支付一些费用是一种值得考虑的做法。这些费用不仅可以增加直接抵减当年的收入，从而减少纳税额，而且这部分额外的退税还可以帮助你下一步的投资。要提醒的是，要确保将维修费列入日常维护（maintenance）而不是翻新费用（renovation ）。这是因为维修费可以在第一年全部抵减收入，而无需按照折旧率分期抵减，而翻新费则要由建筑估算师出具折旧报告。

3、        善用专业物业折旧报告

物业折旧是一个很专业的领域，很多投资者和会计由于在这方面的误区而错失了一些机会。事实上，所有的物业都可以在不同程度上享受折旧退税收益，而无论其建筑年龄。按照澳洲税务局的规定，所有在1985年7月18日之后建造的物业，都可以就建筑成本申报折旧。在此之前建造的物业如果进行过重大改造或加建，相应的资本性支出也可以申报折旧。

此外，地毯、窗户、热水器、空调、家具和游泳池等都可以申报折旧，而无论其所属物业的新旧程度。当然对老物业的改建或加建所能申报的折旧额相对较低，但仍然值得申报。

4、        为投资物业添置低费用物品

购置低成本和低价值资产是最大化投资收益的一个好办法。投资物业内所有低于1000元的资产都被列为低价值类别，从而可以通过提供折旧率在短期内最大化投资收益。这类资产在购置第一年可以按照18.75%申报折旧，从第二年后，资产价值余额的申报折旧率达到37.5%。

5、        价值直接冲抵的物品

根据税务局规定，投资物业内所有价值低于300元的物品可以在第一年一次性冲抵收入。这意味着你可以将购置费用全额抵减收入，这可以带来不小的节税。如果你和其他投资者共同拥有这套房产，你最高仍然可以按300元申报抵扣。

6、        申请改变退税频率

如果你的投资物业目前的支出大于收入，你不妨考虑填写一张预扣税款更改表（PAYG Withholding Variation Form）,要求你雇主减少每次付薪的预扣税款额，这将有助于改善你的现金流，对于那些拥有多个负扣税物业的投资者来说，这也是一个很重要的策略。

7、        选择出售时机最小化资本利得税（CGT）

如果你正在或打算出售物业，那么销售时机很重要。按照税务局的规定，以个人、基金或合伙人形式持有的投资物业，如果在购买后的12 个月之后出售，所支付的资本利得税可以减半。如果在购买后的12个月之内出售投资物业，就要全额支付这笔税款。

8、        做好费用记录

根据税务局的规定，所有申报的投资费用都要出具或保留相关凭证备查，为此，对所有物业租金/销售收入以及费用进行详细的记录是一个良好的习惯，此外为投资物业设定单独的交易账户，也有助于在整年保持一个良好精确的纪录，可以大大减轻你在报税季节的压力。

总之，利用投资房合法节税的前提是要事先做好基本功课，寻求专家建议，这将改善你的投资投资，甚至能为你创造在新财年创造更多财富的机会。

作者：Mona