我的一个好友，近一两年都在努力的寻找他在澳大利亚的梦中家园，他是个相对新的投资移民，事业成功，家庭美满，但是他的买房路并不一帆风顺，想找完全满足他自住需求的房产非常难，前几天他发来了一个房产，让我提些建议，我知道他找房找的很辛苦，也非常希望他能心想事成，买下好的房产安居乐业，所以我告诉他，自住房嘛，只要你喜欢，预算到位那就买下吧，说完后他高兴了，但是我却郁闷了，隔了两天想来想去，我还是打了一通电话，告诉他我真实的想法。

他看上的房子，区域内同类房型的均价为158万，此房产在不到两年前以155万出售，此后买家把老房子推倒重建，在上面建造了一个极具现代化外观，室内装修很棒的全新房产，而我的朋友恰恰就只喜欢时尚的新房，所以立刻起心动念想要买下它，目前这栋房产的要价在300到330万，在他决定买下之前，我们先来了解一个买房的误区或者现象，叫overcapitalisation，也就是房产过度资本化。

能在美丽的澳大利亚拥有自己一套梦想家园，对于绝大部分人来讲，都是件让人心生向往的事情，因为你可以如痴如醉的环顾你的新家，或者想象你要建造的dream house，想象你可以为它做的一切，从增加一个额外的房间，到安装一个室外温泉、桑拿房、游泳池等等，但是你是否曾经驾车行驶在路上，突然看到一座房子，像个大拇指一样突兀的矗立着，与临近的房产相比，这座房子看起来像是从一个天外来客，或象从一个更加豪华的住宅区从天而降，你会很纳闷心想这房子可能是被龙卷风吹来的？因为它和周围的场景格格不入，过度资本化不仅仅意味着你拥有街上最漂亮的房子，而且它在告诉你，你很可能投入的资金比未来在销售时获得的回报要更多，通俗的话就是，你投入的钱回不了本。

我帮朋友喜欢的房产梳理了以下几个特点：一、它的价格是区内房产中价位的两倍；二、很多中价位的房产在校区，这个房子却不是校区房；三、能有300到350万预算的买家，一般不会在这个区域内搜索他们想要的房产，所以这个价位和规格，在这个区域其实是个另类，能付得起这个价位的买家，大都会考虑更高大上的区域；四、未来出售受众面，或者受众群体有限；五、买下此房产意味着，它很可能为卖家的过度资本化买单。

那如何规避过度资本化呢？我也总结了几点：一、了解你所在区域的价格差异。价格差异是指某一社区内房价的范围，例如，如果你计划对一所价值30万澳币的房产，进行20万的翻新，这将使其至少成为一个50万的房产，如果你所在区域的房产售价在25万至45万之间，超过45万的价格范围可能就不合理了。二、多去区域内的open home去看和了解，区域内的房型、房价、房产走向等等，你的购买行为要和市场有一定的契合度。三、不能太感情用事，不能一味的跟着感觉走，自住房也是一种投资，如果资金不是无上限，最好不要走任性路线。四、把控好预算。最后我还明确的告诉他，如果我要是你的话，我要怎样买房，既能达到买dream house的要求，同时也不会冒太大的风险踩坑，如果您也面对类似的问题，请和我联系共同探讨。