在澳洲，许多人以投资房产来进行合理避税。除房产本身的升值外，充分利用现有税务政策进行退税/抵税，也是很多人考虑购置投资房的原因之一。简单来说，如果投资房的租金收入低于支出，房东就可以利用亏损金额抵扣其他方面的收入。
本期支靖和会计事务所帮大家整理了ATO最新发布的“投资房退税指南”（Rental Properties 2021）， 希望可以帮助房东们更好地管理自己的税务。
哪些收入需要纳税？
1、租金收入；
2、用于抵充房租的商品或服务；
例如，您把房子租给朋友，他没付现金，但给房子添置了件家具或电器，那么就需要您将其折为现金作为收入报税。
3、用于抵充房租或修理费的押金；
例如，您的租客不付租金，或者破坏了房子不修理，这时您有权扣留押金，那么押金也要算作收入报税。
4、租客损坏物业后支付的赔偿金；
例如，您的租客破坏了房子某处后支付了修理账单，您将这笔修理费用申报抵税了，那么租客支付的金额要算作收入报税。
5、保险赔偿金；
例如，您的租客不付租金，但您购买的业主保险支付给了赔偿金，这也要算作收入报税。
6、政府为安装太阳能热水系统等提供的津贴。
哪些费用可以抵税？
通常情况下，投资房申报抵税的主要部分是“房贷利息“，即用于购买投资房而产生的相关利息可以全部进行抵扣。
1、广告费（Advertising for tenants）；
这是指投资者在招租时产生的广告费。举例说，在报纸上刊登出租信息产生的费用等。
2、物业管理费（Body corporate fees and charge）；
通常情况下，公寓、单元楼以及联排别墅等会有相关的物业管理费（Strata fee）。
3、清洁费（Cleaning）；
4、市政费（Council Fee）；
5、房屋设施折旧（Depreciation on plant）；
6、园艺和锄草费用（Gardening and lawn mowing）；
7、房产保险（Insurance）；
8、房贷（Interest on loans）；
如果投资房是您通过贷款购买的，那所产生的贷款利息也可以退税。
9、地税（Land tax）；
10、法务费（Legal fees）；
请注意，购房卖房时产生的律师费则不能计入此项。
11、除虫费(Pest control) ；
12、房屋中介代管费（Property agent fees and commissions）；
如果把投资房交给中介管理，那中介收取的管理费用也可以退税。
13、房屋维护维修费（Repairs and maintenance）；
如果房屋有部分损坏或者需要做维护时所发生的费用可以退税。
14、房屋折旧(Capital works deductions）；
一般针对于房屋结构和外部设备折旧情况的计算。
15、水费（Water charge）；
房东为出租房支付的水费，注意房客自付的水费不能计入退税列表中。
支靖和会计事务所提醒：
1、妥善保留好所有支出的凭证，毕竟持有完善的支付证明是为了更顺利地申报并最大化抵扣所有项目的依据。
2、房产购买时所产生的律师费、房产中介费、印花税等不能用来抵扣，但可在计算资本增值税时作为房产的成本扣除。
3、如果您投资房的部分水费是由租客来缴的，则不能用于抵税。
4、要在避免引起税局调查的同时，并达到报税回报最大化，最好咨询有经验的会计师来处理投资房退税问题， 支靖和会计事务所可帮助房东们合理的处理投资房税务。
个人和商业混合房产
ATO密切关注个人和商业混合用途的房产，例如度假屋或者在Airbnb等住宿平台上出租的住宅。如果房产的一部分被个人使用，房东不能要求全额抵扣费用，必须按比例分摊，且只允许在房产真正可供出租的期间提出抵扣。
例如您有个度假屋，旺季用于Airbnb出租，那么自住期间产生的费用不能用于抵税；或者一套房产一部分用于自住，另一部分用于出租产生收入，则必须通过按建筑面积实际计算方可。
【关于我们】
支靖和会计事务所是墨尔本具有丰富会计和税务经验的会计事务所。我们是澳大利亚CPA注册会计师、SMSF注册审计师、注册理财师，并且是税务局注册税务师。我们为客户提供最切实可行的专业建议，并为您提供免费10分钟的会计税务咨询服务。
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