房地产投资者可获得大量减税优惠，但投资是艰苦的工作，必须支付额外的税，例如地方政府的市政费和税务局的投资收益税。对于投资者和购房者来说，投资收益税可能是一个复杂的话题，因此了解相关税务知识和法律，是确保你从房产投资中获得最大收益的关键。
据澳洲房地产投资杂志网消息，如果你打算长期持有房产，需要为投资房产的增值收益纳税。尽管许多投资者关注的是税收减免带来的收益，但是你在出售房产时需要缴纳的投资收益税则是昂贵的。但是，有一些方法可以最大限度抵扣税收并节省投资相关的税收。
以下是有关投资收益税以及如何最大限度地减少缴税的方法。
1、什么是投资收益税？
租金收益和房产增值带来的投资收益是房地产投资的回报方式。租金收益是房产出租产生的租金收入，房产投资增值收益则来自房产出售时的利润。
投资收益税（CGT）是指出售投资房产所获利润，必须支付的纳税金额，例如出租房产或土地。 CGT不是单独的税收，而被纳入出售年份年度所得税的一部分。
一般而言，CGT仅适用于本人居家之外的投资房产。这包括独立房、公寓房和商业房产或工业房产等。购买和出售股票、许可证和外币等其它资产时，也应支付CGT。不过，大多数个人资产，包括自己居住的房产和汽车，都是免税的。
2、如何计算投资收益税？
CGT税率与所得税税率相同。不过，如果你拥有房产超过12个月，税务局对投资收益提供50%的折扣，即计入收入的收益减少一半。该项税金的缴纳时间，则是在你出售或处置投资房的财年内。
如果你出售投资房产，则CGT的纳税基数是销售价格减去费用，或“成本基础”，包括原始购买价格以及任何所有权相关费用、各类持有费用、装修和附带费用。例如，印花税、厨房/浴室翻新、土地税或房产贷款利息费。政府补助和折旧费用则不包括在内。
计算投资收益的三种方法：
- CGT折扣方法：对房地产投资者有利，但对公司不利。如果个人和家庭信托持有12个月以上的资产，他们将获得50%的折扣。
- 指数化方法：更为复杂，仅适用于1999年9月21日之前购买的房产。
- 其它情况：如果你拥有的房产不到一年，将需要全额支付CGT。纳税基数为投资利润与成本基数的差额。
投资损失将从投资收益中扣除，以减少应付税额。如果你在该收入年度没有其它收益，则将投资损失结转到其它收入年度。为了减少CGT，请保留房产购买相关的所有收据与房产装修改善的收据。你能够证明在投资房上花费的越多，你的成本基数就会越高，投资收益就会越低。
3．最小化投资收益税的策略：购买、翻新并持有
你的策略和设置过程会影响CGT。如果在房产改善工程完成后的12个月内出售你的投资房，CGT将耗费你辛苦赚来的大部分收益。
根据Renovating for Profit 机构的巴伯先生（Cherie Barber）的说法，最好的方法是购买、翻新和持有。与其将利润的一半用作纳税，不如长期持有以获得房产投资增值收益后再出售房产。
最小化CGT的其它策略包括：
- 立即入住：因为你的主要住房免于CGT，所以当出售时，所有利润都将属于你。
- 稍后搬入：如果你最初出租你的投资房产，然后决定搬入，你有权获得部分豁免。
- 使用自我管理退休金购买投资房和并支付房产贷款：用养老金供款还款。
- 聪明翻新：翻新改善房子增加了投资房产的价值，同时所涉成本可抵扣资本收益，只需确保记录、跟踪和保留所有收据。
提示：自2019年6月30日开始，海外税务居民将不再享受自住房资本利得税的豁免政策。但2017年5月9日当日或之前拥有的房产，在2019年6月30日之前签订卖房合同，还可以享受自住房资本利得税的豁免政策。
条款中的“海外税务居民”取决于签订卖房合同之时的税务身份，与是否有永居身份或澳洲居民身份无关。假如在签订卖房合同之前回到澳大利亚并恢复其澳洲税务居民身份，则照常享有自住房资本利得税豁免的政策。
例子：还是张先生，张先生除了一套投资房，还有自己一套自住房，因为房子较多且空置，张先生决定在2019年底卖掉自己的自住房，但是张先生在签订卖房合同时属于海外税务居民，所以张先生无法享受资本利得税的豁免，假如张先生的资本利得税为$15,000，那么张先生需要交付的税额就是$15,000。
这样一圈税算下来，张先生需要交纳的相关税负总额为$48,475！ 已经相当于一个在澳工作的人的年收入总额了。但是！只要提前做好税务筹划，大概有$33,933是可以得到减免的！
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