房产投资是最常见的投资方式，随着房产市场的回暖，越来越多的人有意向购置投资房产。我们在处理很多拥有投资房客户的报税时，经常会处理大家提出的各种各样的问题。今天，我们就来跟大家分析一下，如果你有投资房需要报税时应注意哪些问题。
房产投资是最常见的投资方式，随着房产市场的回暖，越来越多的人有意向购置投资房产。我们在处理很多拥有投资房客户的报税时，经常会处理大家提出的各种各样的问题。今天，我们就来跟大家分析一下，如果你有投资房需要报税时应注意哪些问题。
关于投资房收入费用抵扣部分，您必须保留所有的收入和开支证明。完整的收支证明，是为了能够有效地申报并抵扣所有产生的相关可抵扣费用。
判断您投资房的相关支出是否能用来进项抵扣，最重要的一点就是房屋是否真实可租。投资房在寻找租客期间产生的费用也是可以抵扣的，但是您必须有足够的证据证明您是在真实地寻找租客，如刊登的租房广告信息等。
如果该房屋是您的度假屋，您为了能够申报抵税而刊登了广告，但是租金远远高于当地市场水平或是设置一些不合理的租赁条件，导致没有租客问津。那么这套房屋不能算作是真实可租的，从而房屋相关费用也不能作为纳税申报。
如果将房产以低于市场的租金租给亲戚或朋友，那么税务抵扣会受到限制。在以低租金状态出租房屋的这段时间里，抵扣只能最多和租金持平，不能产生负扣税。
购买房产时所产生的相关费用，是不能在投资房报税时候用来申报抵扣的，比如律师费、印花税等费用。但是这些费用可以在您出售房产时计入购房成本，从而减少资本所得税。所以购房时候的相关票据文件也要仔细保存好。
房屋贷款只有用于购买投资房而产生的相关利息才能进行抵扣。如果您进行了房屋贷款转贷，转贷后的部分资金用于其他用途，比如购买个人物品、升级个人自住房等。那么这部分贷款所产生的利息是无法抵扣的。
如果您与其他人共同拥有一套投资房产，那么您必须依据您对该房产的法定所有权所占比例申报租金收入和支出。经常碰到夫妻两人一起报税，一方收入高，一方收入稍低，贷款是其中一方的名字，还款也是从该方账户银行账户扣款，产权却是一人一半，那么，在报税中能不能将贷款利息全部报在贷款人名下（收入高的一方）？
—— 答案是不可以的！
税务局并不是看以谁的名义贷款，也不看谁的账户还款，只看房产的持有比例，所有的收入和开销都要按照比例进行分配。如果夫妻双方收入有高有低，想要收入高的一方享有更多的负扣税，那么我们建议在不影响贷款的情况下，收入高的那方在购买房产时，提高房产持有比例。
出租前维修 ，如果在房子成交后马上进行维修，那么维修费无法抵扣租金收入，只能通过折旧慢慢抵扣租金或是作为购置房产的成本，等将来出售房产时抵扣增值税。
出租后维修 ， 如果是出租后产生的正常维护修理，这些花费可以作为开销直接抵扣租金收入。但如果这些维修大大提高了原有设备的性能，那么需要通过折旧慢慢抵扣租金。
如果是贷款购房，贷款产生的费用（比如银行收取的手续费、估价费等）如果低于$100澳币，那么可以直接抵扣租金；如果高于$100澳币，则必须分5年抵扣（第一年如果不足365天，就需要按照天数平摊）。但是如果在不到5年的时间内将房产卖掉了或是换贷了，那么可以一次性地把剩下的贷款费用都用来抵扣租金。
在购买房产时产生的费用，如律师费和印花税，是不能抵扣租金的。但是，可以算作购房成本来抵扣增值税。唯一的例外是堪培拉的房产，购房产生的这些费用可以在当年直接抵扣租金。
通过再融资（Refinance）将自住房套现用于成交投资房产，套现部分的贷款利息也可以抵扣投资房的租金。
提示： 请大家注意的是，只有和投资房相关套现部分产生的利息才能抵扣租金。因为房产投资中有房贷利息和房屋折旧等抵税项目，也是投资者或高收入人群用来做负扣税杠杆(Negative Gearing)重要一项。
以上就是我们为大家总结的关于投资房报税的注意事项，如果您有会计和税务方面的任何问题，欢迎与我们联系，支靖和会计税务事务所所为您提供最专业的服务，解决一切会计税务烦恼！
联系方式：+61 3 9898 8200
地址：1/26 Ellingworth Parade，Box Hill, VIC 3128
邮箱：info@accountingtaxvic.com.au
This post was last modified on 2020年11月23日 11:28
澳洲年底前将推出了全新的“国家创新签证”（NIV），取代目前的“全球人才独立计划”（Global Talent Independent Program）。新计划旨在吸引全球的各行业高技能人才，特别是在关键领域拥有卓越成就的专业人士。 Read More
新州警察局局长凯伦·韦伯威胁说，如果由于铁路罢工导致观看烟花人群的安全无法保证，她将建议取消悉尼标志性的新年前夜烟花表演。 Read More
12月15日，一个网名为“Ares”的中国游客在“小红书”上发布了三段使用无人机近距离拍摄澳洲海军军舰的视频。引发了网络热议和澳洲参议员Malcolm Roberts的关注。 Read More
更新於 ：2024-12-20 03:12 12月初，三名台湾总统府当值宪兵因向中共特务提供机密遭到抓捕，之后中共渗透台湾网红的种种迹象也被媒体爆出，再次引起台湾舆论对中共渗透及《反渗透法》界限的讨论。 从中共诞生以来，统战与渗透一直是中共非常重要的战略手段，从未放松过。上百年来，其渗透能力堪称登峰造极，几乎就是无所不在、无孔不入、无往不胜。中共当局不仅依靠统战与渗透成功地将国民政府赶到了台湾，还将全中国百姓拿捏得服服贴贴。 西方政客的幻想曾造就了中国经济的快速崛起，中共的统战与渗透也随著中国制造的廉价产品全方位地蔓延到了世界各国，并顺利地在各级政府、学术领域，甚至地方社团中埋下种子，打下了长期盘踞的基础。 而散布在世界各国的台湾社团从来就是一个重灾区，在民主环境里成长的台湾人并没有天生的免疫力，一些单纯的台湾人往往在有意无意间被利用了、被渗透了，被统战了，却完全没有意识到自己已经堕落在红色的枷锁之中。 每当人们提到中共的统战与渗透就会联想到特务与间谍，其实统战与渗透的范围极其广泛，广泛到不能简单地用“间谍”的概念来分析论述。 比如说，一些有点影响力的台湾人常常会公开提醒台湾商人，不要在中共不喜欢的媒体上刊登广告，或避免发表支持台湾政府的言论，美其言曰出于“好意”或“保护侨胞”，其实他们已经在中共的战壕里，替中共的统战与渗透发挥影响力了。让人产生恐惧或自觉宣扬“中国好故事”，都是红色渗透中不可或缺的重要环节。 很多海外华人，包括台湾人或东南亚的华裔难民，他们的政治立场往往会随著中共影响力的变化而相应发生变化，有些人从反共走向亲共，之后又宣称反共，自由世界给了他们自由思想的空间，但他们是否真的能在立场的改变过程中摆脱中共势力的束缚呢？那就只有天晓得了。因为中共统战与渗透的力量就像癌细胞，具有顽固的持久性，有时活跃、有时潜水，当沾惹上后想洗心革面就没那么容易。 在澳中经济处于蜜月的年代，澳洲只看到了滚滚而来的金钱，却没注意到中共的金钱是一把双刃剑，它既减轻了澳洲的经济危机，也削弱了澳洲的立国基础，澳洲政府在中共的玩弄下几乎成为了一堆木偶。谭宝政府最终反戈一击推出了“反渗透法”，气焰嚣张的中共和统会也不得不偃旗息鼓。中共的红色势力就此消亡了吗？当然不会！那张渗透的网络不是一天建成的，也不可能在一天内轰然瓦解，该铺垫的早已稳妥，该下的种子也已扎下了根。 英国王子边上埋著红色地雷，中共军人挤进新西兰国会，泛红宪兵在守护台湾总统府，类似的情形比比皆是，澳洲也绝对不会例外，冰冻三尺非一日之寒，区别只在于何时才被发现，西方民主社会的一大特点就是后知后觉。 中国人的群体很简单，亲共与反共都是摆在台面上，多多少少都对澳洲主流产生影响力，其它的绝大多数社团都保持低调，明哲保身，见风使舵，意见统一。 与中国社区相比，台湾社区反而显得比较复杂，那是因为各台湾社团在对台湾的定义上有著差异。 在历史的演变过程中，海外缺乏具有影响力的台湾本土社团代表台湾人发声，一直被认为是台湾人声音的社团并非来自台湾，那是一些民国初期就开张的百年老店，“XX堂”，或“XX会”，以及逃离共产极权迫害的难民组成的“越缅寮”团体，他们都曾接受了中华民国文化教育，本质上捍卫的是中华民国。当中共和统会在全世界粉墨登场后，首当其冲就是对这些社团进行统战与渗透，遗憾的是无一能够幸免。… Read More