从1998年进入商品房时代开始，中国房地产市场已经走过了20个年头，在这个过程当中，房地产行业慢慢形成了越来越重要的地位，不仅是国民经济的重要支柱产业，而且也是家庭财富的主要象征。但是，不可否认的是，房地产行业也吸引了大量的资本和资源流入，从而对消费和其他的实体行业产生了一定的挤压效应。

因此，从2016年开始，多次明确房住不炒的定位，到了2019年，政治局再次表态不把房地产作为短期刺激经济的手段，由此可见，本轮楼市调控与以往已经大不相同，特别是在防控房地产金融风险的大背景下，房地产行业慢慢到了捅破“窗户纸”的时候：

第一，继房贷利率迎来LPR之后，住房贷款再迎收紧信号，炒房客难再投机取巧。

众所周知，针对10月上旬，最大的楼市消息莫过于房贷利率取代了传统贷款利率：以最近一个月相应期限LPR为定价基准加点形成，包括1年期和5年期以上两个品种，首套房贷款利率不低于相应期限LPR，二套房不低于相应期限LPR加60个基点。根据过去两个月份的报价来看，5年期以上LPR维持在4.85%，1年期虽有变动，但基本保持在4.20%-4.25%的水平。目前，根据已明确加点下限的城市来看，LPR与传统的贷款利率相差无几，甚至还有上升的趋势。

就在LPR落地不久，住房贷款再迎收紧信号。据《每日经济新闻》报道，中部某省喊话楼市，房地产贷款占比高于20%的农商行，不得以任何方式新增房地产贷款，占比低于20%的严禁违规为四证不齐和资本金不足的房地产项目提供融资。笔者认为，虽然9月央行刚刚释放9000亿流动性，但显然对楼市的利好十分有限：不仅房贷利率没有下调可能，房企融资依然收紧，显而易见，楼市难再升温，投机炒房也难再投机取巧。

第二，住房成交量趋于下滑，全国各地降价声四起，房价只涨不跌预期进一步扭转。

“金九银十”本应是卖房的好机会，但今年的行情显然已经失去成色。根据相关数据显示，“金九”期间，广州、西安、合肥、武汉等城市住房销量环比纷纷下滑，比如合肥新房网签环比下跌了46.4%，广州二手房环比下跌了14%。进入“银十”之前，不少业内人士曾预测，传统旺季叠加小长假，楼市或会迎来一波成交小高峰，但结果显然并没有。以北京为例，2019年“银十”第一周，新建商品住宅网签190套，二手住宅网签仅41套。

笔者认为，伴随楼市调控政策的不断推进，新房和二手房成交下滑，是买房意愿下滑最直接的表现。正所谓“春江水暖鸭先知”，进入下半场，不少开发商纷纷选择暂停拿地，转而通过降价促销的方式来提高去化率并加快回笼资金。截至目前，北京、合肥、郑州、武汉、济南、广州等城市都出现了降价促销现象，为了完成2019年的业绩目标，年底前不排除降价促销现象和力度继续增多的可能，而这也会进一步扭转房价只涨不跌的预期。

第三，楼市调控继续加码升级，“一城一策”成为调控新常态。

根据统计，2019年前9个月，全国楼市调控共415次，刷新了纪录。不过，值得注意的是，楼市调控趋向于双向调控。换言之，房价平稳或者下行压力较大城市不排除出台宽松政策的可能，但房价上涨幅度明显的城市仍会继续加码。10月初，二手房价同比涨幅连续10个月全国第一的呼和浩特再次升级调控政策，明确规定三套房及以上不得申请办理商业贷款，以及新房预售备案价不得高于同地段、同品质楼盘上月平均销售价格等等。

显而易见，楼市调控从紧的基调没有改变，该加码的依然不含糊。按这个趋势看，楼市基本告别了狂欢盛宴，大概率也回不去了。其实，随着经济向高质量转型，楼市调控传递的信号十分明确：房地产已经到了捅破“窗户纸”的时候，推动脱虚向实和防范化解市场风险成为了未来更重要的目标，所以一城一策或逐步成为调控新常态。

基于以上3大“趋势”来看，李嘉诚和马云早有“预言”。早在两年前，李嘉诚就曾表示，等到房价高到买不起的时候经营就有风险了。2019年，他再次表态，买楼自住需要量力而行，但千万不要炒楼。李嘉诚不仅只是这么说，确实也是这么做的，最近他又以40亿的价格把大连某项目甩卖。无独有偶。继2017年预言“房价如葱”之后，今年马云又再次做出新的“预言”，房地产不能再被高高举起了，未来发展需要依靠互联网金融和实体经济。

笔者认为，根据马云、李嘉诚的观点和动作来看，房地产正在失去以往的风光，因为当前房价已经处于历史高位，而且购房能力也被大大透支，所以房价上涨的空间越来越小，开发商也不可避免的进入低利润时代，也就是说，房价这层“窗户纸”正在慢慢被捅破。那么，购房者到底要不要买房呢？显而易见，炒房是不可能了，但对自住来说，房价降温本身就是一大利好因素，如果有住房需求，也能负担起首付和月供，仍旧可以考虑买房。反之，目前国家正在推进租赁住房建设，未来买房和租房的差距可能会逐步缩小，所以先租后买或者长期租房未尝也不是一种更好的选择。