depreciation 图片来源：wikimedia commons
投资者应充分了解最近的折旧政策变化，以便最大限度地为投资物业来减税。
尽管发生了变化，折旧要求依然强劲
在2015-16财年，只有不到300万房产投资者申请了与出租房产相关的扣除额，在这些投资者中，1381138人申报扣除的资本项目平均为$2326。与2014-15财年申报的资本项目平均扣除额相比，这一数字增加了2.71%。
ATO统计数据显示，2015-16财年，200多万房地产投资者平均申请1324项厂房和设备折旧扣除。与2014年至2015年期间扣除的工厂和设备平均费用相比，这一数字增加了3.92%。投资者申报的总平均折旧扣除额在2015-16财年为$3650。
随着2017年11月二手房产中发现的厂房和设备的折旧法规的变化，统计数据变得十分有趣。2016-17年度，我们发现总平均折旧索赔略有下降，为$8972。然而，这种下降在一定程度上是由于一些较老的物业，它们都已接近其40年的有效寿命。尽管折旧法已经发生了变化，我们仍然发现我们的客户在2017-18财年中，所有住宅物业的平均扣除额为$8893。
此外，折旧法变化直接影响的二手房，即2017年5月9日晚上7:30后交易的二手房，在2017-18财年的平均索赔额仍为$5033。
修改后的立法有利于房屋翻修者
根据CoreLogic的数据，在澳大利亚，翻新物业已成为一个巨大的趋势，尤其是在东海岸，悉尼、墨尔本和布里斯班，近7%的交易是在翻新后不久完成的。CoreLogic的数据还显示，2017年出售的房产中，90%是盈利的。当投资者为了盈利而在相对较短的时间内购买、翻新和转售房产时，就会发生资产翻转。
2017年11月15日，参议院通过的一项法案改变了二手房产中既存设备的折旧方式。厂房和设备折旧包括所有可移动和机械资产，这些资产的折旧速度通常比建筑物快。该法案规定，在2017年5月9日晚上7:30以后购买二手住宅的投资者，不能要求对原有的厂房和设备进行折旧，除非该物业已进行了大量翻新或是被认定为全新。
以下是一些结构和非结构工程的例子，结合起来，可以认为是实质性的财产翻转:
• 结构：改变、拆除或更换基础、地板、支撑墙或其部分(内部或外部)，提升或改造屋顶；更换现有砖砌结构的窗户或门(单门或双门)。
• 非结构性：更换电线或水管；更换、移动或改变不支持的墙壁。
因此，如果一处房产在出售前被认为进行了大幅翻新，那么新业主可以对所有可移动和机械资产提出折旧。
建筑物结构的基本工程扣除，包括任何固定及不可移动资产，均不受新法例影响，一般占可申索总金额的85%至90%。现在的投资者可以继续为现有的和新增加的项目申请这些扣除额。
为了证明这一点，我们看一个例子：一个投资者最近购买了一栋1973年建造的二手房。这处房产最近刚翻修过。针对改造的范围，折旧评估公司可以评估物业为基本翻新，允许新业主申报所有工厂和设备的折旧，以及新的工程项目。
此外，在对他们的检查中，折旧评估公司发现在1998年还有一个小小的延伸发现，因为基本工程扣除不受法律变化的影响，现在的业主能够为这次改造索赔，即使它是20年前由以前的业主完成的。
下表显示了该特定客户对工厂的设备折旧和基本工程的索赔扣除：
| 起始价值 | 折旧率 | 第一年抵扣额 | |
| 空调 – 分式系统 | 2941 | 20% | 588 |
| 自动车库门 | 188 | 100% | 188 |
| 车库门自动电机 | 765 | 18.75% | 143 |
| 浴室配件(独立式) | 129 | 100% | 129 |
| 百叶窗 | 978 | 18.75% | 183 |
| 地毯 | 1913 | 20% | 383 |
| 吊扇 | 1205 | 18.75% | 226 |
| 洗碗机 | 1765 | 20% | 353 |
| 排气风扇 | 518 | 18.75% | 97 |
| 垃圾桶 | 299 | 100% | 299 |
| 热水系统 | 2294 | 16.7% | 383 |
| 灯罩 | 522 | 18.75% | 98 |
| 油烟机 | 824 | 18.75% | 155 |
| 烟雾警报器 | 618 | 18.75% | 116 |
| 炉具 | 3176 | 16.7% | 530 |
| 合计场地设备总值（40号条例） | 18135 | 3871 | |
| 基本工程（2018年43号条例） | 90560 | 2.5% | 2264 |
| 基本工程（1998年43号条例） | 84600 | 2.5% | 2115 |
| 第一年扣除总额 | 8250 |
如表所示，折旧评估公司确定了$8250为新业主在基本工程和折旧中的扣除额。
翻新自己的租赁物业的投资者必须注意，他们可能会移除那些剩余未扣除价值的建筑物或资产。当资产被移除时，这可以作为全额扣除。
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This post was last modified on 2019年10月18日 12:01
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