商业租约是生意的生命线，租约签得好，即便以后生意不好，租约本身还是值钱的。
反之，租约签得不好，好的生意也会受影响。当您签署一份租约时，您是在签署一份法律合同。业主、租客所有的权利、义务都体现在租约里。因此，在签署租约前咨询律师不失为一种明智之举。
那么在签约前应该注意哪些问题呢？要想转租约怎么办？想要卖掉生意租约怎么办？签租约前应该掌握哪些要点？我们提供下列建议，希望对经商的朋友们有所帮助：
商业租约的法律依据
在新州，签署零售租约主要依照「零售租约法案1994」（Retail Leases Act 1994）。此法案对1,000平方米以下的零售店铺的业主及租客责任及义务做出了严格得规定。比如：业主必须在租约开始的7天内向租客提供一份公开声明，告知租客有关此物业及租约的重要公开信息等。同理，租客也需要向业主提供一份公开声明。
什么是商业租约
商业租约是业主与商家之间规范双方权力与义务的一种法律合同。双方可以通过商谈已确定租约中的条款。一般来说，商业租约会包括下列内容：
租约的起止时间；
租约中是否含有续约条款，以及如何行使续约权力；
租金是多少，增加租金的方式及时间；
除租金外，有关其他杂费是怎样规定的
是否需要交纳保证金；
业主的责任与义务；
租客的责任与义务；
关于保险方面的要求；
关于装修店面的要求；
关于转租及卖生意的要求等。
商业租约类别
零售租约
如果您的生意类别在「零售租约法案1994」表中，那么此法案适用于您的情形。零售租约对于租约如何运作有较多的规定。有时虽然您的生意不在此表中，但如果生意位于购物中心内，仍然可能属于此法案的范畴。如果您不能确定，请咨询您的律师。
购物中心中的店铺
由于容易停车及客流量大，越来越多的商家选择把生意开在购物中心或商场内。虽然购物中心有很大的公共场地及停车场、维修队伍、保安、宣传活动、照明空调及管理公司，但其额外开支也较大，故有些商场租约会要求租客分担费用，一般以所租面积占商场总面积的比例计算。有些商场租约，要求将收入的若干百分点作为附加租金缴纳，这点应尽量争取删掉，不然便要定期审查生意账簿，产生极大不便及争议。
另外更应注意的是，购物中心和商场有营业时间上的要求和规定。与独立街铺相比，缺乏灵活性。两者各有利弊，建议您应该在签约前联系您的律师，听取专家建议以避免不必要的麻烦。
怎样和业主/购物中心商谈租约
在正式签署租约前，应尽量做足功课，包括调查其他商家、销售，人流量等，做到心中有数。一般商家在刚刚开始一个生意的时候，往往需要投入大量的时间，精力以及资金来作装修和其它的establishment，而生意走上轨道也需要一段时间。所以笔者认为这个时候，应该尽量争取一个3+3年的租约或者是5+5年的租期。不然生意刚刚开始回本赚钱的时候，租约就到期了，还得换个地方重新开始。损失了装修成本不说，还会丢失好不容易积累起来的客户群。因此5年的Option无论是对于生意的继续经营还是将来的转让，都是非常有利的。
零售租约期限应至少5年，如果您想签一个少于5年的零售租约，法律要求您向业主提供一份证明。这份证明只能由律师签署。商业租约中的Option Term可选择性租期这一条款保障了租客续约的权力。一般情况下租客需要在租约到期至少6个月前给业主一个书面的续约要求通知(Written Notice)。业主不能无故拒绝续约。
在购物中心经营商店，租客有一个可以避免竞争的「利器」，就是在合约上要求「同一商场内，不可以再有同样经营范围的店家」等内容，以保证商场内自己「一家独秀」，没有竞争对手。比如：我们曾经帮助一家中餐馆签了这个条款，并把菜单作为合约附件，所附菜单中有炸薯条。后来某品牌快餐薯条店进驻商场，与中餐馆的经营范围有冲撞，业主构成违约，但此时业主已经与快餐薯条店签了租约，若解约则损失惨重，所以业主只能作出让步，对中餐馆降低租金才达成和解。
装修问题
一般情况下，租客通常要支付店铺装置，装修的一部分或者全部的费用。而且租客可能要承担在租约终止时将店铺恢复原样的费用，除非他们有一份书面协议允许保留目前的状态。在装修期间，租客一定要确保付得起租金，或者与业主协商获得一段免租金期。
另外，购物中心通常对店铺装修有建筑标准规定。业主（或中介）必须提供他们的标准，这样租客可计算一下是否有能力支付装修的费用。业主必须在租约开始之前以书面形式告知租客这一信息。
有些商业中心内的分租商铺，除租金和管理费之外，在租约中还要求租客分摊地税、维修费、清洁费等，这种情况，租客应要求看房东的维修记录，了解租金以外的费用是多少。商业租约涉及的支出，并不仅仅是租金这么简单，还有很多费用。
涨租金是怎样计算的
有关租金上涨比例，何时涨的相关规定都会在租约内体现。具体规定比如：
租金一般只能每12个月上涨一次。
每一次租金改变不可有两种计算方法让一方有权选择其中一种（例如：不可在百分之五或者消费指数之间选择其中较高的一项）。
租约中不可规定在使用某种计算方法时租金不能下降（例如：租约不可规定：「根据当前租金市价计算租金改变，但前提是租金市价没有下降」。
如果租约规定租金每年随通胀率（CPI）增长，但是业主没有通知租客租金上涨，业主可能仍然有权要求涨租金。根据租约合同，租客知道租金会随通胀率增长，并已签了租约同意支付租金增长。
转租或卖生意
俗称的「转租」其实涵盖了法律规定的两种变更方式，「转租」和「承租权转让」。依法律规定，「转租」是指最初承租人的租赁关系不解除，而「承租权转让」是新承租人直接替代原承租人与出租人建立租赁关系。在此两种形式下，需要确定业主的书面同意，转租的补偿费等问题。任何一个生意都有它的风险，一旦生意失败，继续履行租约已不现实，如果租约中有好的sub-lease或sub-let的条款允许租户转租给别人，从一定程度上显然可以帮助租户降低违约风险和法律责任。
当您想卖掉您的生意时，一般是连租约一起卖掉，所剩租约的期限可能会影响您卖生意的价格。您需要向业主提出书面要求，除非业主给您一个很好的理由，否则业主不得拒绝您的要求。但是，业主会根据新租客的商业经验、年龄、经济情况和声誉做决定是否签约或续约。商业租约不是儿戏，一旦签署或违约，会对双方造成极大的法律和经济后果。因此，我们希望您能够联系您的律师，为您争取最大利益。
生意不好是否可以提前终止租约
由于租约是一份法律合同，一旦签署，租客在固定的租期内必须承担租金和其他义务, 也就是说即便生意不好，租客也要负担整个租期内的所有费用包括租金除非业主同意提前结束租约，而不追究租客的责任。
大德律师代理了很多商家租约谈判，为商家提供有关租约的及法律建议，为商家或租客避免了租约陷阱，减少了风险，从而为商家和租客省下了大量的时间和金钱。如果您有这方面的诉求，并想了解更多的有商业租约的法律建议，请尽快联系我们的专业律师。
（注：此文章中的内容纯属参考，不属于法律建议。）
供稿：大德律师事务所
作者：查尔斯．朱
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