很多人都在朋友圈分享了一篇中泰证券首席经济学家李迅雷老师的文章，标题是房价走平即亏钱，这里面有一个计算方法挺新颖的，他说房子有两个成本要算，一个是资金成本也是机会成本这个是5%，还有就是折旧成本，一套新房和一套30年的老房子定价肯定不一样，折旧虽然被很多人所忽略了，但仍然是存在的，根据复旦大学2012年的测算，一套上海的房子每年的折旧成本达到3-5%，按照平均4%来计算，也就是说房子的总的持有成本在9%，如果一套房子一年不涨9%，那就算是亏钱了。所以房价走平，对于投资者来说就是亏损，而且是很严重的亏损。
而现在房子的收益怎么算呢？只有两个路径一个是租一个是卖，现在的租金收益在特大城市已经低于了2%，好一点的二线城市达到3%，而在三四五线城市，甚至完全没有租赁市场，根本就租不出去。所以我们大概算下，在北京上海深圳，如果光租不卖一年就亏7%，在二线亏6%，而在三四五线则要实打实的亏上9%。有人可能说了，谁投资买房是为了租啊，都是为了以后高价卖掉，钱就都回来了。确实如此，租金现在根本就没有退出路径，现在全都指着价差交易，而价差这块在过去的十年涨幅巨大，李迅雷老师的报告显示，全国房价上涨了2-3倍，其实远不止这些，像一线城市房价上涨了8-10倍，如果算上贷款按揭3倍的杠杆的话那么基本轻松赚个几十倍。我记得10几年前在北京买房的时候，房价才6000多一平米，经过10年的折旧，房价反而翻了10倍。卖出的时候已经赚了30倍。这就是投资买房的巨大利润，是先买的赚后买的钱，卖了的赚买入的钱，离场的赚入场的钱，中老年人赚年轻人的钱。
但现在问题也来了，这种模式还能持续下去吗？从最近3年来看，北京上海深圳广州这样的一线城市，房价基本已经停涨，三四线城市去年中期随着棚改货币化叫停，也基本全面停涨。只有几个人口持续流入的二线城市房价还在上涨，但是涨幅也大不如前。而且其实也已经呈现出二手房交易困难的情况。
这其实已经是一个非常严重的滞涨的信号。那么如果按照李迅雷老师的算法，那么在北上广深的朋友，这三年，手上就已经亏了3个7%，损失达到了22.5%。未来我们不说房价下跌，就说他在这个地方再盘整个3年，那么炒房投资的人，恐怕就已经损失惨重。届时损失恐怕要超过40%。所以只要继续房住不炒，把房价稳定在现在的价格之上，那么房产投资就已经没有出路。
这时候有人会说，别着急，现在是行政压着房价，没有让他涨，一旦这只手放开他就会报复性反弹，到时候再涨几倍也是有可能的。如果现在我们退出限购和金融控制，那么房价肯定要再涨，这是因为市场预期还没有消退，大家仍然在看涨房价，现在出去吃饭，10个里有8个还要买房，而买房的目的基本都是为了保值增值，甚至还有恐慌的，总认为房价还要大涨，现在不买以后就更买不起的，可见这已经形成了买涨不买跌的惯性预期，那么大家想想什么才买涨不买跌？
超市里的猪肉你会在涨价的时候去抢购吗？一种商品翻了10倍之后，还去争抢，那么只能说他不再是一般消费品，而变成了金融产品，只有股票才具备涨价去库存的属性。而一般商品，永远是降价才能促销的。所以房子已经成了金融品，还是形成了一致性预期的金融品，也是正在被金融政策收缩控制的金融品。熟悉投资的朋友，就会知道这有多可怕。就好比2007年股市突破5000点，我们加了印花税，还一路加息。但大家还是争着抢着要买，因为那时候的人都觉得，沪指1万点不是梦。甚至马上就能实现。
所以时代在变，经济在变，但唯有人性不变，争着买的东西一定贵了，从争着买，到恐慌性购买的东西，就说明已经有巨大的泡沫了。这种对于投资的狂热，掩盖了供需，换句话说在疯狂投机的时候，盖多少房子也是不够用的。但是一旦市场冷却下来，预期就会逆转，你会发现，其实房子早就够用了。即便在特大城市，现在人口不增长，住房每年增加几十万套，肯定也会形成供大于求的效果。
有人说，中国那么大，不能一概而论，我们这里的房子还在涨价，其实可以给你一个指标，最重要的就是租金，你看看租金回报率是多少，现在这套房子一年的租金比上他当下的售价，如果在3%以上，说明这里需求还算旺盛，未来还有很多人要买房，如果已经低于2%了，则代表连租房的需求都没有了，说明当地没有多少新增人口。
未来可能根本就卖不掉，至于一些三四线小城市，甚至根本就没有租房市场，房子也从来都租不出去的地方，千万不能再投资了，说明当地已经严重过剩。买进去容易，也有市值，但是你很难再变现出去，比如现在环京楼市就这样，表面上看房价跌了3-5成，房子只有一半市值了，但是即便这样你依然卖不掉，那么也就是说连这一半市值也是假的。现在到底还值多少钱，没人知道。只有有人出价的那一刻才算是真实的价值。
现在这股风已经从环京吹到了北京的郊区县，很多郊区县的房价真的跌回到了2015年的水平。至于其他地方能不能回到2015我不敢肯定，但是除非人口持续流入，否则应该会退回到棚改货币化之前的水平。而如何判断人口是否流入呢？关注你们那个地方每年的人大报告，都会有相关的数据。
This post was last modified on 2019年9月10日 15:11
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