住宅租赁市场告诉了我们什么？

已经麻烦连连的澳洲房地产市场接下来又会发生什么呢？整个澳洲地产业会接着整体下沉吗？隐藏在头条之下的，各地房地产下跌的不同之处可能会给我们提供一些线索。

澳洲各地房产价格的下跌程度不一样 —— 各州首都城市的平均房价下跌了大约百分之七。其中，珀斯下跌了十八个百分点（从最高点至目前），悉尼的价格下跌最为急剧，下跌了百分之十四，墨尔本紧随其后，下跌了百分之十。阿德莱德和布里斯班价格则相对比较稳定，而霍巴特反而上涨了，现在真正最高点上。其它偏远区域下跌了2.5 百分点左右，尤其是西澳区域，住宅价格下跌了百分之三十二。

但是，如果换一种方式，从租金的角度来看待房地产，出租的数字正在告诉着我们一个迷人的故事。

在墨尔本，随着住宅价格下跌，住房空置率也随之下跌了。找到租客变得更加容易，租金也上升了。这就是说住房的需求率还在继续上升。这样看来，墨尔本的住宅价格将会是有限的。

但是在悉尼，随着住宅价格下跌，住房空置率上升了。这两个数据暗示着悉尼的住宅不再受追捧。无论你怎么看待，悉尼的住宅需求非常弱。

下面是悉尼和墨尔本，以及其它几个相关城市租赁市场的空置率：

总体来看，澳洲的房东们租金收入增长速度减缓。在墨尔本，广告上的租金价格变得更贵，而在悉尼，则变得便宜了。

了解租赁市场的潜力对看清房地产市场的前景来说非常重要。

在未来的几年里，悉尼，墨尔本和布里斯班都将有很大数量的公寓上市。在房地产繁荣时期打下地基的摩天大楼将会在泡沫破灭以后的不景气时期里竣工完成。这就是房地产开发的循环性质，试图努力满足峰值需求，结果造成了供应过剩，助长了房地产泡沫的破灭。如果每个开发商同时做相同的事情，那么对于一个开发商来说看似合理的操作可很能导致不理性的结果。

这些新建成的住宅竣工上市将给住宅售价和租金带来负面冲击，“谁将居住在这些住宅里？”

在墨尔本，这个问题不是太令人担忧。因为住宅空置率的下降和人口的增长，这些新住宅显然是有去处的。

澳洲各大主要城市人口增长率的不同是值得注意的。

人口增长率最低的是阿德莱德，以每年百分之零点八的速率，而最快的是墨尔本，以每年百分之两点五的速率递增。

那么悉尼和布里斯班呢？

风险是大量的新房产将很难找到住在里面的人 —— 房东自己或者租客！这将会再次打压住宅市场。尤其是悉尼那些建在非传统公寓郊区的公寓。

负抵税的影响

未来澳洲的住宅租赁市场还将会受到负抵税政策的影响。负抵税将会影响住房市场的供给而不是需求。

负抵税这项税务政策，允许房东把因为投资房产而引起的亏损从他们的总收入中抵扣回来，以抵消收入税。

例如，房东得到的房租和维持住房所有权之间有$2000的差距，房东的应交收入税的收入就可以减去$2000。就边际收入缴付百分之四十五税款的人，每年可以节约$900。通过这种方式，负抵税使业主们对拥有出租物业的亏损而引起的痛苦减轻一些，作为一种鼓励人们投资房地产的补贴。

工党主张停止这项政策，并宣称如果选举成功就会在明年的7月1号以后执行。

如果工党竞选成功，那么会有更少的投资者愿意购买二手房作为投资。二手房将会更多地卖给自住房买家而不是投资者，成交速度也会放缓。租赁市场上因为供给减少，租金将上涨。但是同时，因为购买二手房作为投资地投资者减少，住宅售价将会下跌。