相信很多有意向购买酒庄的投资人都希望可以贷款来解决现金流的问题。澳拓贷款遇到过很多客户咨询关于投资酒庄该如何贷款,贷款比例,还有酒庄的盈利是否可以用来申请贷款等问题。今天我们就帮大家分析一下买酒庄该如何做贷款。
在很多投资人眼中,购买一个酒庄跟购买市区的一幢别墅,一间公寓,并没有什么区别。我们买别墅或公寓做贷款的时候,请估价师做一个估价,再向银行提交一份收入证明,贷款就水到渠成地批下来了。因此很多人认为贷款买酒庄也是差不多的,但事实上,这样的理解很可能是片面的。
有的小酒庄是庄主在退休,出于爱好而建立的。酒庄就是他的家,而酒庄的土地注册用途也可能是民用。所以虽然土地注册使用方式为商业性质,但是其商业性几乎可以忽略。这样酒庄的与一个住宅没有什么本质区别,在酒庄没有明显溢价的时候,其贷款也确实可能和一般的住宅贷款差不多。
贷款机构看重什么?
事实上,在银行等贷款机构看来,无论你想贷款买个别墅还是买个酒庄,其性质都是抵押贷款,因此流程也是差不多的。不过一般商业贷款和住房贷款是由不同的部门负责的。总体来说,贷款机构在审核抵押贷款申请的时候考虑的主要因素有如下几个:购买人的还款能力;购买人的预付款和可抵押资产;要购买商业的类型和位置;要购买的商业物业的出租条款。
1. 购买人的还款能力
澳洲银行等放贷机构主要考虑影响还款能力的因素包括:收入包括:澳洲境内的缴税工资收入;澳洲境内的生意缴税收入;澳洲境内投资物业的租金收入;即将购买的酒庄的租金收入;其他形式的澳洲境内缴税收入。支出包括:你和你的家庭在澳洲的生活开销;你的信用卡额度(折算为开销);你的任何贷款(车贷、房贷等);你的任何其他开销。
需要注意的是,放贷机构通常不考虑以下类型的收入:任何形式的澳洲境外收入;酒庄收购前的经营收入;没有完税记录的任何澳洲收入。根据你提交的收入和支出材料,贷款中介或者贷款机构,通过他们预设的贷款计算器来计算你的还款能力——从而决定你的贷款上限。不管你买什么,你最多可以借这么多。
2. 预付款和抵押资产
预付款一般包括“合同押金”和“成交时自己付的余款”。合同押金根据卖家的要求从5%-30%不等,但是最常见的是总价格的10%,通常需要在交换合同的时候支付。如果需要的贷款超过了你的贷款上限,你应该考虑提高预付款的比例,当然,你也可以提供更多的收入证明。特别需要注意的是,即使你的贷款上限大于等于需要的贷款,贷款机构还需要考虑你提供的抵押资产的价值。
由于你支付的酒庄价格,几乎不可避免地,包含了商业议价,而银行又不会为这一部分议价提供抵押贷款,因此你的预付款里面必须要把这一部分议价包含进去,以避免错误估计贷款数量造成不必要的麻烦,甚至损失。
3. 要购买的商业的类型和位置
银行等贷款机构对于申请商业贷款的商业做在的行业与位置都有很多的考量,却往往不会告诉申请人。如果贷款机构有任何顾虑,小则压低你的贷款比例,或者压低估价;大则直接拒绝掉你的申请,不给理由。
这是个不能一概而论的因素,请专业的贷款中介帮你把关是个不错降低风险的办法——因为专业贷款人士的经验可以告诉你一些贷款机构不会告诉你的事情。
4. 要购买的商业物业的出租条款
很多投资人错误的依赖酒庄的收入作为还款能力证明,而租金几乎是唯一被贷款机构认可的酒庄收入。租金收入包括但不限于,将葡萄园全部或部分租给其他酒厂, 将品酒室出租给其他品牌,将餐厅出租出去等。这些租赁合约提供的稳定收入,都是银行认可的收入来源,可以被用来计算你的还款能力,并提高银行认可的你的贷款上限。
非租金的经营收入决定了卖家的商业议价。对该数据的错误判断会直接影响还款能力计算,以及对该酒庄商业价值的判断。因此是一个非常重要的不容忽视的问题。
5. 其他可能影响贷款的因素
包括贷款人的信用不良,盈利模式单一,贷款人不提供个人担保,贷款人缺乏相关经营经验,管理团队缺乏相关经验等
虽然申请的是抵押贷款,但是银行等贷款机构也希望投资的是一个好生意,而不希望借款人经营不力导致收回贷款困难增加。因此如果上述某个条件触动了贷款机构的某个敏感神经,你的贷款难度也会增加。有针对性的准备,比如准备一份详尽商业计划书,提供尽可能详尽可靠的收入证明,请一位有丰富经验可靠的贷款经纪人等,都可以更好的控制这些风险。
以上是“澳拓信贷&会计”的贷款知识分享,我们会定期举办讲座,分享干货,让你不再为不懂澳洲税务而烦恼,帮你解决一切税务和贷款问题!添加客服微信OAKAU001,更多精彩内容!
咨询电话:
贷款方面 Allen郑 0431 744 235
会计方面 王会计 0406 666 226
办公地址:Suite 402, 991 Whitehorse Rd,Box Hill VIC 3128
This post was last modified on 2019年3月18日 12:04
新州警察局局长凯伦·韦伯威胁说,如果由于铁路罢工导致观看烟花人群的安全无法保证,她将建议取消悉尼标志性的新年前夜烟花表演。 Read More
12月15日,一个网名为“Ares”的中国游客在“小红书”上发布了三段使用无人机近距离拍摄澳洲海军军舰的视频。引发了网络热议和澳洲参议员Malcolm Roberts的关注。 Read More
更新於 :2024-12-20 03:12 12月初,三名台湾总统府当值宪兵因向中共特务提供机密遭到抓捕,之后中共渗透台湾网红的种种迹象也被媒体爆出,再次引起台湾舆论对中共渗透及《反渗透法》界限的讨论。 从中共诞生以来,统战与渗透一直是中共非常重要的战略手段,从未放松过。上百年来,其渗透能力堪称登峰造极,几乎就是无所不在、无孔不入、无往不胜。中共当局不仅依靠统战与渗透成功地将国民政府赶到了台湾,还将全中国百姓拿捏得服服贴贴。 西方政客的幻想曾造就了中国经济的快速崛起,中共的统战与渗透也随著中国制造的廉价产品全方位地蔓延到了世界各国,并顺利地在各级政府、学术领域,甚至地方社团中埋下种子,打下了长期盘踞的基础。 而散布在世界各国的台湾社团从来就是一个重灾区,在民主环境里成长的台湾人并没有天生的免疫力,一些单纯的台湾人往往在有意无意间被利用了、被渗透了,被统战了,却完全没有意识到自己已经堕落在红色的枷锁之中。 每当人们提到中共的统战与渗透就会联想到特务与间谍,其实统战与渗透的范围极其广泛,广泛到不能简单地用“间谍”的概念来分析论述。 比如说,一些有点影响力的台湾人常常会公开提醒台湾商人,不要在中共不喜欢的媒体上刊登广告,或避免发表支持台湾政府的言论,美其言曰出于“好意”或“保护侨胞”,其实他们已经在中共的战壕里,替中共的统战与渗透发挥影响力了。让人产生恐惧或自觉宣扬“中国好故事”,都是红色渗透中不可或缺的重要环节。 很多海外华人,包括台湾人或东南亚的华裔难民,他们的政治立场往往会随著中共影响力的变化而相应发生变化,有些人从反共走向亲共,之后又宣称反共,自由世界给了他们自由思想的空间,但他们是否真的能在立场的改变过程中摆脱中共势力的束缚呢?那就只有天晓得了。因为中共统战与渗透的力量就像癌细胞,具有顽固的持久性,有时活跃、有时潜水,当沾惹上后想洗心革面就没那么容易。 在澳中经济处于蜜月的年代,澳洲只看到了滚滚而来的金钱,却没注意到中共的金钱是一把双刃剑,它既减轻了澳洲的经济危机,也削弱了澳洲的立国基础,澳洲政府在中共的玩弄下几乎成为了一堆木偶。谭宝政府最终反戈一击推出了“反渗透法”,气焰嚣张的中共和统会也不得不偃旗息鼓。中共的红色势力就此消亡了吗?当然不会!那张渗透的网络不是一天建成的,也不可能在一天内轰然瓦解,该铺垫的早已稳妥,该下的种子也已扎下了根。 英国王子边上埋著红色地雷,中共军人挤进新西兰国会,泛红宪兵在守护台湾总统府,类似的情形比比皆是,澳洲也绝对不会例外,冰冻三尺非一日之寒,区别只在于何时才被发现,西方民主社会的一大特点就是后知后觉。 中国人的群体很简单,亲共与反共都是摆在台面上,多多少少都对澳洲主流产生影响力,其它的绝大多数社团都保持低调,明哲保身,见风使舵,意见统一。 与中国社区相比,台湾社区反而显得比较复杂,那是因为各台湾社团在对台湾的定义上有著差异。 在历史的演变过程中,海外缺乏具有影响力的台湾本土社团代表台湾人发声,一直被认为是台湾人声音的社团并非来自台湾,那是一些民国初期就开张的百年老店,“XX堂”,或“XX会”,以及逃离共产极权迫害的难民组成的“越缅寮”团体,他们都曾接受了中华民国文化教育,本质上捍卫的是中华民国。当中共和统会在全世界粉墨登场后,首当其冲就是对这些社团进行统战与渗透,遗憾的是无一能够幸免。… Read More
新的482“需求技能签证”(Skills in Demand, SID) 相关的法规于2024年12月7日生效,由于细节不多,雇主和签证申请人必须留意签证的新要求。 首先需要注意的是,将不会有新的子类别。需求技能签证将与临时技能短缺签证使用相同的子类别号码“482”,但这绝不是简单的重新标签。 任何在12月7号之前提交的482签证申请不受这些变更的影响。 需求技能签证有三个流派:专业技能流、核心技能流和劳工协议流。前两个流派取代了中期和短期流派,这意味著该签证更注重高低收入之间的区别,而不是长期和短期的职业短缺。劳工协议流将有效保留现有标准。至于针对低薪但关键职业的基本技能通道的命运,则无法预测。计划进入该流派的职业可能会通过劳工协议获得。 主要法规不仅修订了482子类签证,还包括相关的提名、赞助义务和雇主提名的永久签证。只有关键方面被突出强调。 该法规的大部分内容涉及修订现有法规,将子类的名称从“临时技能短缺”改为“需求技能”,例如,与签证取消、退款和某些家庭成员豁免的规定。然而,这项新签证还有许多重要方面。 收入门槛 取代临时技能移民收入门槛 (TSMIT) 的将是1994年移民法规中设定的两个收入门槛: 1.… Read More