相信很多有意向购买酒庄的投资人都希望可以贷款来解决现金流的问题。澳拓贷款遇到过很多客户咨询关于投资酒庄该如何贷款，贷款比例，还有酒庄的盈利是否可以用来申请贷款等问题。今天我们就帮大家分析一下买酒庄该如何做贷款。

在很多投资人眼中，购买一个酒庄跟购买市区的一幢别墅，一间公寓，并没有什么区别。我们买别墅或公寓做贷款的时候，请估价师做一个估价，再向银行提交一份收入证明，贷款就水到渠成地批下来了。因此很多人认为贷款买酒庄也是差不多的，但事实上，这样的理解很可能是片面的。

有的小酒庄是庄主在退休，出于爱好而建立的。酒庄就是他的家，而酒庄的土地注册用途也可能是民用。所以虽然土地注册使用方式为商业性质，但是其商业性几乎可以忽略。这样酒庄的与一个住宅没有什么本质区别，在酒庄没有明显溢价的时候，其贷款也确实可能和一般的住宅贷款差不多。

贷款机构看重什么？

事实上，在银行等贷款机构看来，无论你想贷款买个别墅还是买个酒庄，其性质都是抵押贷款，因此流程也是差不多的。不过一般商业贷款和住房贷款是由不同的部门负责的。总体来说，贷款机构在审核抵押贷款申请的时候考虑的主要因素有如下几个：购买人的还款能力；购买人的预付款和可抵押资产；要购买商业的类型和位置；要购买的商业物业的出租条款。

1. 购买人的还款能力

澳洲银行等放贷机构主要考虑影响还款能力的因素包括：收入包括：澳洲境内的缴税工资收入；澳洲境内的生意缴税收入；澳洲境内投资物业的租金收入；即将购买的酒庄的租金收入；其他形式的澳洲境内缴税收入。支出包括：你和你的家庭在澳洲的生活开销；你的信用卡额度（折算为开销）；你的任何贷款（车贷、房贷等）；你的任何其他开销。

需要注意的是，放贷机构通常不考虑以下类型的收入：任何形式的澳洲境外收入；酒庄收购前的经营收入；没有完税记录的任何澳洲收入。根据你提交的收入和支出材料，贷款中介或者贷款机构，通过他们预设的贷款计算器来计算你的还款能力——从而决定你的贷款上限。不管你买什么，你最多可以借这么多。

2. 预付款和抵押资产

预付款一般包括“合同押金”和“成交时自己付的余款”。合同押金根据卖家的要求从5%-30%不等，但是最常见的是总价格的10%，通常需要在交换合同的时候支付。如果需要的贷款超过了你的贷款上限，你应该考虑提高预付款的比例，当然，你也可以提供更多的收入证明。特别需要注意的是，即使你的贷款上限大于等于需要的贷款，贷款机构还需要考虑你提供的抵押资产的价值。

由于你支付的酒庄价格，几乎不可避免地，包含了商业议价，而银行又不会为这一部分议价提供抵押贷款，因此你的预付款里面必须要把这一部分议价包含进去，以避免错误估计贷款数量造成不必要的麻烦，甚至损失。

3. 要购买的商业的类型和位置

银行等贷款机构对于申请商业贷款的商业做在的行业与位置都有很多的考量，却往往不会告诉申请人。如果贷款机构有任何顾虑，小则压低你的贷款比例，或者压低估价；大则直接拒绝掉你的申请，不给理由。

这是个不能一概而论的因素，请专业的贷款中介帮你把关是个不错降低风险的办法——因为专业贷款人士的经验可以告诉你一些贷款机构不会告诉你的事情。

4. 要购买的商业物业的出租条款

很多投资人错误的依赖酒庄的收入作为还款能力证明，而租金几乎是唯一被贷款机构认可的酒庄收入。租金收入包括但不限于，将葡萄园全部或部分租给其他酒厂， 将品酒室出租给其他品牌，将餐厅出租出去等。这些租赁合约提供的稳定收入，都是银行认可的收入来源，可以被用来计算你的还款能力，并提高银行认可的你的贷款上限。

非租金的经营收入决定了卖家的商业议价。对该数据的错误判断会直接影响还款能力计算，以及对该酒庄商业价值的判断。因此是一个非常重要的不容忽视的问题。

5. 其他可能影响贷款的因素

包括贷款人的信用不良，盈利模式单一，贷款人不提供个人担保，贷款人缺乏相关经营经验，管理团队缺乏相关经验等

虽然申请的是抵押贷款，但是银行等贷款机构也希望投资的是一个好生意，而不希望借款人经营不力导致收回贷款困难增加。因此如果上述某个条件触动了贷款机构的某个敏感神经，你的贷款难度也会增加。有针对性的准备，比如准备一份详尽商业计划书，提供尽可能详尽可靠的收入证明，请一位有丰富经验可靠的贷款经纪人等，都可以更好的控制这些风险。

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