从长远角度看待澳房地产价格下跌

如果你的面前有个20年的投资项目，投资回报率是每年10%-14%， 你会选择投资吗？

我们认为，如此强劲并连续的投资回报率对大多数人来说是难以抗拒的。

投资其实就是保持洞察力和处理各种事实。

我们处在一个信息爆炸的时代，很容易陷入每天大量的数据和头条新闻中，而忘记了后退一步，去做一些正确和来自现实的检验。而这恰恰是目前房地产市场正在发生的。

那些有洞察力的人对目前房地产价格的下跌并不感到惊讶，因为那么多的领先指标已经预测了两年了。那些没有下跌预期的人被悉尼和墨尔本房产价格的下跌吓坏了。

媒体的报道无助于缓解恐慌。一年半前，人人都在抱怨买不起住房，因为房屋的价格达到了极点。现在人人在抱怨他们的房屋价值下跌了。至少负担的起的住房更好一些。

下跌感

在过去的12个月里，全国民居价格下跌了5.6%，悉尼率先下跌了9.7%，墨尔本下跌了8.3%。

让我们用客观的态度来看待这个问题，根据CorLogic 研究集团的数据，在过去的五年中，全国房产价格上涨了19.4%，悉尼和墨尔本都上涨了29%。在过去的二十年里，全国房产价格上涨了197%，其中墨尔本上涨了202%，悉尼上涨了202%。

在过去的二十年里，其它的首都城市的房产价格也上涨了不少：霍巴特上涨了237%，堪培拉上涨了231%，阿德莱德上涨了194%，布里斯班上涨183%，佩斯上涨了148%，达尔文上涨了38%。组合区域的房产价格也上涨了150%。

这意味着在过去的二十年里墨尔本的房产价格每年上涨率为14%。而霍巴特和堪培拉都为每年12%，悉尼则每年上涨10%。

事实告诉我们，在过去的二十年里，房产投资的回报率惊人。

尽管值得我们需要注意的是，过去的表现不能代表将来，但是这些数字告诉了我们有趣的故事。

赢者和输者

最大的输家是那些在2017年10月，价格接近最高点时进入悉尼或墨尔本市场的新买家，他们首当其冲地经历着价格的下跌。如果这些买家使用了比较重的杠杆，他们经历着更重的痛苦。

他们将面临负资产的前景，如果房价象预测的那样在今明两年继续走软，他们的压力将继续加大。有些专家预测，悉尼和墨尔本的房价在探底之前将会继续下跌10%。

赢家是那些进入房地产市场已经有一段比较长的时间，并且保持他们的借贷水平在可控制的范围内。

CoreLogic 的这项研究显示了长期拥有物业的投资利益，以及安然渡过萧条交替循环，不被迫在错误的时间点出售物业的能力。物业的价值会下跌，但是事实已经证明，随着时间的推移，投资物业会给澳洲的投资者带来巨大的回报，关键在于买入和卖出的时间点。

即使悉尼和墨尔本的房价在未来的两年中再跌10-15%，过去20年的平均涨势依然是一个很漂亮的模型，重要的是要能抓住飞涨的阶段并成为这段时间的投资者之一。

例如，从2019年一月算起的过去5年中，墨尔本和悉尼的房价上涨了29%，这其中还包含了行情非常不好的2018年；从2014年算起的过去5年中，墨尔本和悉尼的房价分别上涨了36%和32%，从2009年算起的过去5年中，墨尔本房价上涨了23%，而悉尼则下跌了5%。

分析表明了物业市场的周期性是有区域差别的。

了解并密切跟踪下面这些领引房地产市场的指标将有助于理解周期性的走向：

失业率和就业增长率：就业率越高，人们可用于购买的现金就越多。因此，低失业率的强劲经济是加固房地产市场的基础。

移民程度：上一次经济繁荣的主要原因是移民人数的上升。移民们需要为他们自己购置住房。

住房融资数字：说明有多少有购买住房意向的贷款申请人。这同时也关系到从银行借钱的难易程度。在过去的18个月中，因为贷款方实行了更加严格的借贷制度，住房融资变得更加困难。

住房建筑批文：当地市政批准越多的建筑批文，就意味着更多的住房将要上市。不过要记住，大的建筑项目拿到批文和上市之间往往有几年的滞后性。

投资者情结：本地和海外投资者都会创造投资需求。就象我们看到在最近的一波市场繁荣中，来自中国的投资者对房价的推波助澜，然后政府和监管者严格了制度并增加了海外买家的税收。

文章来源：News Crop Australia Network 19/02/2019

原作者：David and Libby Koch