在过去几年中，麦克瑞的商业买家群体在不断的增加，公司新增了具有深厚经验的商业房产专家 Ben Foster，这一切的改变都将为我们迎来一个收获的2019。
最近许多老客户问我：2019年如何投资房产？民用住宅类房产走势下降，不知何时才能终止。商业房产各种类别与看似繁杂的规则，又不知如何下手？
看着陆续增加的商业房产买家们，似乎各个称赞不绝，称心满意。到底商业房产会给我们带来些什么好处呢？我们请房产专家大卫麦克瑞帮您细细分析。
要说商业房产的优势在哪，可能还不只以下的这些分类，但每个商业房产的优势都离不开下面这些主要因素：
高投资效益
尽管在过去的9年中商业房产的投资回报下降了2%，和民用房产相比其投资回报仍然大大高出。最近的一则研究表明，商业房产现今的回报率（接近净回报率）在5.25%以上，而民用房产则徘徊在1.5%，对于注重现金流的投资者差异是非常大的。
很大一部分商业房产的购买者年龄在退休或接近退休的年纪，因为他们无法再依靠养老金分红或银行利息来满足他们的生活开支。同时也有很大一部分来自于需要大量现金流来快速多处置业的高需求投资者。
租客承担各种支出
通常一个商业房产的租赁方支付几乎所有的房产开支（土地税除外）。
相比民用房产的租客，房东需要支付保险，维护费，物业管理费，市政费，水费的服务与排污费和所有法定条款下的支出。这些费用几乎占了住宅租金回报的30%，由此看出这两种不同房产的主要差异点。
民用房产的租客权益条例
不久前修改的民用房屋租客条例更多的偏向于租客利益，使得房东利益大大下降。对民用房产投资者产生了许多负面影响。
未来对民用房产的负扣税改革
如果2019年联邦劳工党获得政权将带来很大可能的民用房产投资负扣税改革。这将大大增加投资者对商业房产的需求，因为商业房产部分的负扣税政策将继续实行。
更长的租约期
通常，商业房产的租赁期为3-20年不等，租金逐年递增，对房东具有稳定安全的现金流。相比民用，租期一般以12个月计算。
商业房产多种用途
民用房产只能做住宅使用，而商业房产通常具有多种用途，对投资者的资产等级考核也有较大提高。（商业用途有零售，工业，办公楼与医疗等多种可选）
银行借贷优势
银行倾向于借贷给稳定和可预测收入的商业房产。对借方来说LVR（贷款价值比率）一般为更低风险的65% （注：买家支付35%，银行贷款65%），而大部分商业房产买家对这房产价格的35%通常具有更好的现金支付能力。
自管超级基金 Self-Managed Super Funds简称SMF
通过SMF账户来购买商业房产具有很多税务优势。过去几年对这一优势，商业房产市场吸引了许多投资者。
未来价值增长
过去5年，商业与民用都显现出了强劲的走势。而现今，民用房产有了逐步下降的趋势，但商业房产仍将保持良好的租金涨幅，价值涨幅。对商业房产来说，有限的商业建筑与商业用地，不断增加的海外买家（海外买家几乎没有购买上限），维省大力开发多处商业纵横区，加上墨尔本相比世界上其他主要城市具有更高的收益回报，这些都将保证商业房产的价值稳步上升。
在过去几年中，麦克瑞的商业买家群体在不断的增加，公司新增了具有深厚经验的商业房产专家 Ben Foster，这一切的改变都将为我们迎来一个收获的2019。
详情请浏览麦克瑞商业房产网站 www.mcraepropertycommercial.com.au
为回馈本报读者，欢庆中国年！2月20日晚6点 推出麦克瑞专家小型信息会，限额5名，有意者请预约。短信或微信至：潘女士 0450 519 728 （微信账号同上）
This post was last modified on 2019年3月7日 14:17
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更新於 ：2024-12-20 03:12 12月初，三名台湾总统府当值宪兵因向中共特务提供机密遭到抓捕，之后中共渗透台湾网红的种种迹象也被媒体爆出，再次引起台湾舆论对中共渗透及《反渗透法》界限的讨论。 从中共诞生以来，统战与渗透一直是中共非常重要的战略手段，从未放松过。上百年来，其渗透能力堪称登峰造极，几乎就是无所不在、无孔不入、无往不胜。中共当局不仅依靠统战与渗透成功地将国民政府赶到了台湾，还将全中国百姓拿捏得服服贴贴。 西方政客的幻想曾造就了中国经济的快速崛起，中共的统战与渗透也随著中国制造的廉价产品全方位地蔓延到了世界各国，并顺利地在各级政府、学术领域，甚至地方社团中埋下种子，打下了长期盘踞的基础。 而散布在世界各国的台湾社团从来就是一个重灾区，在民主环境里成长的台湾人并没有天生的免疫力，一些单纯的台湾人往往在有意无意间被利用了、被渗透了，被统战了，却完全没有意识到自己已经堕落在红色的枷锁之中。 每当人们提到中共的统战与渗透就会联想到特务与间谍，其实统战与渗透的范围极其广泛，广泛到不能简单地用“间谍”的概念来分析论述。 比如说，一些有点影响力的台湾人常常会公开提醒台湾商人，不要在中共不喜欢的媒体上刊登广告，或避免发表支持台湾政府的言论，美其言曰出于“好意”或“保护侨胞”，其实他们已经在中共的战壕里，替中共的统战与渗透发挥影响力了。让人产生恐惧或自觉宣扬“中国好故事”，都是红色渗透中不可或缺的重要环节。 很多海外华人，包括台湾人或东南亚的华裔难民，他们的政治立场往往会随著中共影响力的变化而相应发生变化，有些人从反共走向亲共，之后又宣称反共，自由世界给了他们自由思想的空间，但他们是否真的能在立场的改变过程中摆脱中共势力的束缚呢？那就只有天晓得了。因为中共统战与渗透的力量就像癌细胞，具有顽固的持久性，有时活跃、有时潜水，当沾惹上后想洗心革面就没那么容易。 在澳中经济处于蜜月的年代，澳洲只看到了滚滚而来的金钱，却没注意到中共的金钱是一把双刃剑，它既减轻了澳洲的经济危机，也削弱了澳洲的立国基础，澳洲政府在中共的玩弄下几乎成为了一堆木偶。谭宝政府最终反戈一击推出了“反渗透法”，气焰嚣张的中共和统会也不得不偃旗息鼓。中共的红色势力就此消亡了吗？当然不会！那张渗透的网络不是一天建成的，也不可能在一天内轰然瓦解，该铺垫的早已稳妥，该下的种子也已扎下了根。 英国王子边上埋著红色地雷，中共军人挤进新西兰国会，泛红宪兵在守护台湾总统府，类似的情形比比皆是，澳洲也绝对不会例外，冰冻三尺非一日之寒，区别只在于何时才被发现，西方民主社会的一大特点就是后知后觉。 中国人的群体很简单，亲共与反共都是摆在台面上，多多少少都对澳洲主流产生影响力，其它的绝大多数社团都保持低调，明哲保身，见风使舵，意见统一。 与中国社区相比，台湾社区反而显得比较复杂，那是因为各台湾社团在对台湾的定义上有著差异。 在历史的演变过程中，海外缺乏具有影响力的台湾本土社团代表台湾人发声，一直被认为是台湾人声音的社团并非来自台湾，那是一些民国初期就开张的百年老店，“XX堂”，或“XX会”，以及逃离共产极权迫害的难民组成的“越缅寮”团体，他们都曾接受了中华民国文化教育，本质上捍卫的是中华民国。当中共和统会在全世界粉墨登场后，首当其冲就是对这些社团进行统战与渗透，遗憾的是无一能够幸免。… Read More