最近许多老客户问我：2019年如何投资房产？民用住宅类房产走势下降，不知何时才能终止。商业房产各种类别与看似繁杂的规则，又不知如何下手？

看着陆续增加的商业房产买家们，似乎各个称赞不绝，称心满意。到底商业房产会给我们带来些什么好处呢？我们请房产专家大卫麦克瑞帮您细细分析。

要说商业房产的优势在哪，可能还不只以下的这些分类，但每个商业房产的优势都离不开下面这些主要因素：

高投资效益

尽管在过去的9年中商业房产的投资回报下降了2%，和民用房产相比其投资回报仍然大大高出。最近的一则研究表明，商业房产现今的回报率（接近净回报率）在5.25%以上，而民用房产则徘徊在1.5%，对于注重现金流的投资者差异是非常大的。

很大一部分商业房产的购买者年龄在退休或接近退休的年纪，因为他们无法再依靠养老金分红或银行利息来满足他们的生活开支。同时也有很大一部分来自于需要大量现金流来快速多处置业的高需求投资者。

租客承担各种支出

通常一个商业房产的租赁方支付几乎所有的房产开支（土地税除外）。

相比民用房产的租客，房东需要支付保险，维护费，物业管理费，市政费，水费的服务与排污费和所有法定条款下的支出。这些费用几乎占了住宅租金回报的30%，由此看出这两种不同房产的主要差异点。

民用房产的租客权益条例

不久前修改的民用房屋租客条例更多的偏向于租客利益，使得房东利益大大下降。对民用房产投资者产生了许多负面影响。

未来对民用房产的负扣税改革

如果2019年联邦劳工党获得政权将带来很大可能的民用房产投资负扣税改革。这将大大增加投资者对商业房产的需求，因为商业房产部分的负扣税政策将继续实行。

更长的租约期

通常，商业房产的租赁期为3-20年不等，租金逐年递增，对房东具有稳定安全的现金流。相比民用，租期一般以12个月计算。

商业房产多种用途

民用房产只能做住宅使用，而商业房产通常具有多种用途，对投资者的资产等级考核也有较大提高。（商业用途有零售，工业，办公楼与医疗等多种可选）

银行借贷优势

银行倾向于借贷给稳定和可预测收入的商业房产。对借方来说LVR（贷款价值比率）一般为更低风险的65% （注：买家支付35%，银行贷款65%），而大部分商业房产买家对这房产价格的35%通常具有更好的现金支付能力。

自管超级基金 Self-Managed Super Funds简称SMF

通过SMF账户来购买商业房产具有很多税务优势。过去几年对这一优势，商业房产市场吸引了许多投资者。

未来价值增长

过去5年，商业与民用都显现出了强劲的走势。而现今，民用房产有了逐步下降的趋势，但商业房产仍将保持良好的租金涨幅，价值涨幅。对商业房产来说，有限的商业建筑与商业用地，不断增加的海外买家（海外买家几乎没有购买上限），维省大力开发多处商业纵横区，加上墨尔本相比世界上其他主要城市具有更高的收益回报，这些都将保证商业房产的价值稳步上升。

在过去几年中，麦克瑞的商业买家群体在不断的增加，公司新增了具有深厚经验的商业房产专家 Ben Foster，这一切的改变都将为我们迎来一个收获的2019。

详情请浏览麦克瑞商业房产网站 www.mcraepropertycommercial.com.au

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