悉尼房价面临崩盘？ 房价变化深度分析（上）

在悉尼，人们讨论的最多的就是房价。根据数据公司CoreLogic的资料显示，悉尼房价已经连续下跌超过12个月，平均跌幅达6%。2018年年初，房价刚刚开始跌的时候，澳洲各大“主流”媒体都在纷纷忽悠“这只是小小的价格调整，现在是买房的最好时机”；现在，这些媒体都转换了论调，说悉尼房价面临崩盘，降幅将超过40%。悉尼房价到底是小幅调整，还是面临崩盘？

悉尼房价

根据国际房屋承受能力2018年初发布的调查显示，悉尼房价和中等家庭收入比是12.9，全球第二高（第一高是香港；这份表格不包括中国内地）。根据这份调查，房价和中等家庭收入比在3以下才是可以承受的正常范围；超过3就是房价偏高，非正常消费者可承受的范围。

根据Rate City的调查，一个家庭的年收入需要将近十九万年薪，才可以不受压力的还一套悉尼中等房屋的贷款。在悉尼房价疯涨的同时，悉尼人的工资并没有跟上；根据新南威尔士州大学Richard Holden教授的调查，在悉尼的某些地区，房价上涨的速度比工资上涨的速度快200倍。在悉尼房价上涨的同时，租金却在下跌。

根据经济学人最新发布的数据，悉尼的房价和收入对比偏高50%，是世界上房价严重偏高的城市之一。为什么悉尼的房价严重偏高？

房价上涨的原因

当您在悉尼买房的时候，中介会宣传：悉尼移民多、地少，根据供求关系，房价肯定会涨；这个地方近火车站/近市中心/近海边/近学校，所以，房价肯定会涨；悉尼房价跟中国大陆的北京、广州、上海、深圳比，还便宜的很，中国投资者肯定会踊跃来买，所以，肯定会涨……

这些确实是这一套特定房产在同类房产中价值更高的原因，但是，这并不能解释为什么悉尼房价严重偏高50%。如果我们把影响房价的各种原因变化和房价变化相比，会发现：只有一个原因是和悉尼房价完全正相关的——贷款越容易获得，贷款利率越低，房价涨的越高。

自2008年美国商业银行雷曼兄弟倒闭以来，为了救市，全球央行都在不停放水，降低利率。澳洲央行也不例外。一旦澳洲房价涨势停滞，就降低利率，一直到2016年，将利率降到“历史新低”的1.5%。同时，澳洲各大银行放松贷款审批，帮助客户伪造银行流水，造成大量的“欺诈贷款”。这些事情已经被皇家调查委员会的调查所披露。

和一般商品不同的是，很少有人会付全款买房，大多数人都是通过贷款进行杠杆买房。当贷款利息极低，而贷款又很容易获得的时候，房价就上涨；当贷款利息升高，而贷款审批严格，不易获得的时候，房价就下跌。

举个例子，一个房子从原来的一百万涨到一百五十万，原因并不是中介忽悠的什么供求关系，什么近这里、那里，什么移民多；真正的原因是：新的买家只用伪造三个月的银行流水，多出五万澳币的首付，就可以从银行贷到一百五十万的大部分房款。过了几个月，这个房子的价格涨到二百万，下一个买家又可以伪造银行流水，再多出五万澳币的首付，就可以轻松贷到二百万的大部分房款。当房价不停上涨的时候，这个游戏可以一直玩下去。当房价以五十万上涨的时候，真正出的钱只有五万；其余的都是银行的便宜贷款。所以，房价疯涨的最大原因是贷款太便宜，太容易获得。

最近，在皇家调查委员会的审查压力下，澳洲银行监管机构审慎监管局（APRA）和证券投资委员会（ASIC）要求各大银行停止欺诈贷款，进行正常的贷款审批。2018年10月1日，澳洲财政部长和央行行长警告皇家调查委员会，希望放松审查，让银行继续发放欺诈贷款，不然会“伤害澳洲经济”。这个事情说明，澳洲政府和央行很清楚，房价的高涨是因为贷款宽松和贷款利率极低造成的；如果根据皇家调查委员会的要求，各个银行进行正常的贷款审批，房价是不会涨到现在严重偏高的地步。

为何澳洲财长和央行行长极力掩饰银行的罪行，威胁皇家调查委员会，希望让银行的诈骗贷款继续下去？澳洲政府和央行在房价上涨中扮演了什么不光彩的角色？房价不停上涨有什么危害？个人在房价下跌的过程里，怎样保证自己的现金流充足，保护自己和家人，甚至在房价下跌的时候获利？敬请期待下一期的《悉尼房价分析》。

如果您认为银行不负责任的贷款行为危害了您，造成损失、或者银行要收取房屋拍卖，您可以直接拨打61 2 8084 8341，预定时间，来伟博律师事务所悉尼市中心的办公室: Level 6, 1 Castlereagh St, Sydney 2000，和律师见面详谈。第一次咨询，前二十分钟免费。

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作者：文雅男律师，WB Legal Group伟博集团

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