LEASE AGREEMENT CONCEPT
上期，我们介绍了商业租约的订立和商业租约中常见的三大条款：租金及其它支出、维修义务以及租约的转让。本期专栏中，我们为您介绍一般的商业租约中，通常会包含的另三项关键条款。
商业租约中的常见条款
一般的商业租约中，通常还会包含以下三个关键条款：
（一）租约的终止
通常情况下，租约在租期结束之后会自然终止。比如一个为期五年的租约，一旦五年的租期结束，在双方都没有提出续约的情况下，租约会自然终止。
除此以外，另外一个常见的情况是：因为租客在租约下的违约行为，导致租约被终止。通常来说，租约条文中都会详细约定在何种情况下，租客的行为会被视为违约。这些条文通常都包括：
在以上列出的这几点中，最常见的违约行为是：租客因为欠缴租金或其它费用而导致租约被终止。就这一点，租约中对于租客拖欠费用的期限通常有很严格的约定，常见的期限有七天或十四天。换句话说，假如租约中约定的是租金拖欠不能超过七天，那么，一旦租客逾期七天没有支付房租，房东是可以在七日结束之后，即刻终止租约，且在此之前，房东并不需要给租客任何通知。过往，我们就碰到很多客户因为拖欠租金而导致租约被终止，致使其原本的生意无法继续经营，从而产生了较大的经济损失。因此，按时支付租金和其它费用是租客需要严格遵守的条款，以保证租客能够正常的承租物业。
就此，您可能会问：如果房东有权利终止租约，其需要通过什么方式来实施呢？最常见的方法就是：房东在租客不在物业内的时候，给物业换锁或加锁，这样，租客就无法继续使用该物业了。在这种情况下，如果租客需要取出锁在物业中的个人财务，他们还需要联系房东，支付房东额外的租金和其它费用等等。对租客来说，这样的情况不仅耗时、耗力，同时还需要承受额外的经济损失。
（二）租客还原物业的义务
在商业租约中通常会约定，在租约结束的时候，租客有义务将物业还原至承租时初始的模样，同时，在还原的过程中，如果租客对物业造成了任何损坏，租客有义务进行维修。这就表示，在租约结束的时候，租客除了要搬走自己的物件，还需要将自己对物业的改动和装修一并拆除。履行类似的条款，租客通常需要产生额外的支出，且不会给租客带来任何经济收益，因为租客拆走的装修或物件，通常无法在其它地方再次使用。
类似的条款不仅在租期到期、租约自然终止的时候适用，同时也在因为租客违约而导致租约被房东终止的时候适用。在后一种情况下，由于租约是被房东终止的，所以，租客再次进入物业，履行其还原物业的义务时，需要房东的允许，也通常需要支付房东额外的房租和费用。
除此以外，假如租客是从前一任租客手中，通过转让租约的方式接手的租约（通常发生在租客购买了前一任租客生意的情况下），那么，现任租客也需要代替前一任租客完成还原物业的义务，这就包含了拆除前任租客对物业的改动和装修。这点是租客在考虑接受转让一份现有租约的时候，所需要考虑的一个因素。
（三）担保人条款
如果租客是以公司的名义承租物业，那么，房东通常会要求租客提供额外的个人（或自然人）作为公司的担保人。这些担保人通常是公司的董事，甚至是公司的股东。
担保人存在的意义在于，如果公司因为任何原因资不抵债（或破产），那么，公司在租约下未履行的责任和义务，比如欠缴的租金等，都需要由担保人来承担。之所以房东会要求担保人来承担，是因为在澳大利亚，公司都是有限责任的，而且租客所成立的私有化公司，其公司名下所拥有的资产通常十分有限，很容易出现资不抵债的状况。而一旦公司出现资不抵债的状况，鉴于公司有限责任的性质，房东很难继续追究其支付租金。在这种情况下，房东唯一的保障便是追究担保人的责任，这也就是担保人所存在的意义。
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作者：澳大利亚盛晶律师行
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