租赁协议的订立与履行（1）

每个人在澳洲的生活中，或多或少都会遇到租赁协议（简称“租约”）。从简单的租约，比如您从房东手中租一套住宅、或是一个房间，到复杂的商业租约，租约几乎是人们生活中遇到的最常见的合约之一。在此篇文章中，我们将主要介绍商业租约的签订与履行，以及其中常见的一些问题。

商业租约的订立

首先，商业租约也是一种合约。同其它合约一样，在签订租约之前，您和房东需要对租约的内容达成一个协议，而通常您就需要通过与房东、或房东中介沟通，或通过您的律师与对方律师沟通，来达成这个协议。在双方就租约内容达成协议、并签署了租约之后，租约就正式生效了。从此，您及房东就需要按照租约条款来履行租约。若双方有任何违背租约条款的行为，都可能被视为违约，并需要承担相应的违约后果。

有些时候，在您与房东基本谈妥了租约中的关键条款之后，房东（或房东的中介）会希望您先签署一份租约计划（LeaseProposal），并支付一个月的房租作为定金。通常情况下，这类租约计划都是在您签订正式租约前签署的，其内容并不具备完整的法律效力。换句话说，假如您签署了一份租约计划，可接下来您打算不继续承租，那么房东是无法通过您签署的租约计划强迫您签署正式租约的。当然，这并不是绝对的，因为每一份租约计划的内容都不一样。所以，我们还是建议您：在签署任何租约计划前，仔细阅读其中的条款，确定租约计划的法律效力，以及定金是否能退还等一系列关键条款。

商业租约中的常见条款

一般的商业租约中，通常会包含以下几个关键条款：

1.  租金及其它支出

商业租约中，最主要的条款就是租金的支付。租金的数额在租约中会单独写明。通常，租约中，租金会以年租的形式出现，并同时约定租金需按月、提前支付。除了租金的数额，及支付时间外，租约中还会约定租金每年的涨幅。通常涨幅会以固定增长（固定百分比）、CPI（物价上涨指数）、或是当时市场价来计算。

除了租金外，在商业租约中，租客通常还需要承担一系列其它的支出，比如物业的市政费、物业费、土地税等等。这类费用原本都应该由业主（即房东）来承担，可由于商业租约的性质，业主通常都会通过租约，将费用（或部分费用）转移到租客头上。因此，租客在付租金的基础上，通常还需要承担物业额外的一些支出。这类费用都会在租约中列明。

       2. 维修义务

针对租约各方的维修义务，通常来说，租约中会约定，房东的维修义务仅仅限于物业结构性的问题，比如墙体开裂，天花板漏水等等。而任何其它的维修，包括物业内的仪器设备、水管堵塞等问题，都需要由租客负责。这些仪器设备也包括任何房东所提供的设备，比如空调、抽油烟机等等。

在这其中，有很多租客都不愿意承当房东所提供的设备维修义务。一般来说，这类问题可以在前期谈租约的过程中，跟房东提出，有很多房东也是愿意承担部分设备的维修义务。最常见的，就是针对空调的维修。有很多租约中都列明，只要租客定期对空调进行保养，那么，空调的维修或更换，将由房东负责。

（三）租约的转让

在商业租约中，通常会有涉及租约转让方面的条款。一般来说，租约的转让需要经过房东的允许。未经过房东允许的租约转让，则视为租客的违约行为。

租约转让一般在您出售或转让生意的时候会涉及，因为生意的买家需要一份合法的租约，才能保留其继续经营生意的权利。在这种情况下，您需要向房东正式申请转让租约，同时，您需要证明：新的买家具有足够的经济实力和生意经验，来接手现有的租约。一般租约还会约定，一旦您能够证明新的买家具有足够的资历，那么，房东必须同意您转租约的申请。类似的条款是为了给予租客一定程度的保护，确保租约的公平。

（未完，待续）

作者：澳大利亚盛晶律师行

图片：供稿方及网络

地址：Suite 703, 265 Castlereagh St, Sydney NSW 2000
电话：61 2 9267 4988 传真：61 2 9261 4700
手机：61 0 411 814 500
邮箱：info@sunlaws.com
国内直拨电话： 950404 11637 （只收国内座机市话费）
网站： www.sunlaws.com.au