经验分享-买房的陷阱和对策 (下)

陷阱2: 未经council批准的加盖建筑

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违章建筑也是一个很容易碰上的坑。公寓unit一般不会有。house加建的很多见，尤其是比较老的房子。

加建归local council管，council会对合法申请的加建出具building permit和交验合格certificate。没经过他们同意的当然就是违法建筑里了。违法建筑，可以大到卧室，familyroom，rampus，sunroom，带顶篷的deck，改建的厨房，厕所，也可以小到一个烧烤台。

七年内的加建，房东必须把加建的建筑building permit 在签合同前在section 32里提供给买家，七年之前的加建房东没有义务披露。

这里有两个坑：第一，七年前加建的东西，房东没有义务披露，但不意味着它就是合规的。一旦因为任何原因council查起来，都有可能被勒令拆除或者重新申请permit。对于这种是很难防范的，因为律师有时也无法仅仅通过看合同的方式看出什么端倪来。有的律师甚至不会提醒你，房子格局有可能是加建出来的，需要进一步调查。

第二，七年内加建的东西，房东一般会主动披露，哪怕是没有building permit的建筑，房东也会披露。因为如果不在签合同前披露给购房者，那房东就是触犯了刑法，购房者和其律师一旦发现必须披露但未披露的事项，可以在settle前随时取消合同，还可以起诉卖家。

这种因为房东的过失导致的合同取消，卖家中介也会把中介费给扣走。所以对于房东来说并不划算。但有的房东就会黑了心铤而走险，希望蒙混过关，所以买家对于可疑的地方，该小心求证的还是要花力气去求证。

有时加建建筑是房东自己亲手建的（as an owner builder），section 32里的加建建筑信息披露还需要包括更多的信息，例如详细的检验报告, defects, warranties 等。

案例1: 靠近blacktown的kings Langley，5房平层红砖house。各方面都不错，朋友看到rampus是木板墙，后律师指出，rampus是业主extend出来的，没有building permit。中介说council一般不会查，查了也可以再补申请permit 还说认识council的人。

律师说中介的这种说法不靠谱，council最可能做的事情是下令拆除，如果中介说可以补申请permit，那就让卖方把permit申请下来了再卖房或者成交，嘴上跑火车谁不会？于是朋友放弃，后来该房以较低价格售出。

综上所述，不管有没有七年，买家在看到可疑的地方，该查的还是要查。

对策：
看房时仔细观察房屋是否有可疑之处，比如看到有两个厨房，granny flat，sunroom， 多出主体建筑的rampus一定要当心。有的很明显，比如加盖屋顶和原屋顶的瓦不齐（坡度不同，交界的地方特别明显），砖墙颜色不一致，砖墙主体中延伸出来的木板房。

还有一个方法是看户型图的垂直投影是否与合同里council资料该地块的planning 图上建筑的垂直投影形状一致，对于平层的house，如果房东在主体建筑之外加建了bedroom，rampus，familyroom之类的，房屋的俯视图形状通常会和council record的该地块上的建筑俯视图不符。不过有时候加建的东西并未改变俯视图的比例，那就说不准了。

看房发现可疑之处，可以照相留底，向律师提出并征求其意见，看是否要在进一步去council核查确认。有的council会对该项查询业务收费。

那是不是有违规搭建的house就绝对不能买呢？也不是，取决于这些违规建筑是否在日后可能造成伤害，是否有可能被人举报，以及重新申请到permit的可能性有多大，以及物业最终的售价是否减值了相关搭建。

补申请permit通过与否和很多因素相关，需要咨询专业的surveyor和council的人才能知道。

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