我们通常说的购房合同分为两部分：contract of sale和section 32。
![](data:image/svg+xml;charset=utf-8,<svg height="139px" width="450px" xmlns="http://www.w3.org/2000/svg" version="1.1"/>)
Contract of sale 模版基本上一样，一般的律师事务所有自己的模版，但是都大同小异。最重要的条款包括：买方信息、价格、settlement 日期、subject to finance （或者unconditional）还有subject to lease or not。这些信息页被称作particulars。Particulars以后一般会是卖房律师起草的special condition（特殊条款），现在基本上每个合同都会有或多或少的特殊条款用来保护卖房人的利益，并且需要注意的是特殊条款是优先于普通条款的，就是说特殊条款和普通条款有差异的时候，以特殊条款为准。很常见的就是提高延迟settle的罚金利率或者其他费用。
Section 32是了解房子的基础。基本上关于房子的一切信息都能够在section 32里直接得到或者找到线索。并且section 32之后通常会附有attachments，一般包括以下文件：
1. Title search：可以理解为房产证上面的信息，比如有没有贷款，房主的基本信息，或者该房产有没有covenant。
2. Copy of plan：最新council审批通过的图纸 。
3. Covenant （if applicable）：对该土地使用的限制，做地产开发的需要特别留意这个。
4. Land information certificate：council对该土地的一些评估以及收费证明。
5. Water certificate：水费证明。
6. Land tax certificate：如果该房产是卖方的投资房，那么卖方就需要pay land tax, 这个是相关证明，如果你在年中购买了该房产，你需要承担settle后的那部分land tax。
7. Owners corporation certificate：物业收费证明。
8. Certificate of currency：物业的保险证明。
9. Planning certificate：council 对该地产的规划信息，属于什么zone，是否包含overlay，这个对于投资或者重建非常重要。
10. Building certificate 1：过去十年council批准过对该地产改建的信息。
11. Building certificate 2：council对该地产是否会遭受自然灾害影响的评估，比如洪水，白蚁等 。
12. Roads certificate：关于未来道路发展，是否影响该地产的证明。
13. Bushfire：是否在山火影响范围内。
关于covenant，它是对土地使用的严格限制，covenant是注册在title上，随着土地永远跟着土地的严格限制，除非注明了期限，不然会一直限制该土地。比如规定该土地上只能建一所房屋，还有一些会限制房屋的高度。
关于planning certificate，我们最关心的土地属于什么zone就是在这里面规定的，各种不同zone的相关要求和限制可以在council网站上找到。Planning certificate还包括各种overlay，有了planning certificate，就有了关于影响房子因素的索引，我们按图索骥，到council的网站上查询，就能了解到相关overlay的影响。overlay的影响是可以改变的，council有权利修改，删除或者增加。
还有一些certificate例如在机场附近的，在正在建设区域的和环境保护有关的都有其它相应的certificate，争取以后通过例子给大家介绍。
其它重要的有，如果房子七年以内建的，需要加上building permit、occupancy permit和builder warranty。如果是subject to lease，需要附上租赁合同。
LJ CONVEYANCING
墨尔本专业房产过户律师
电话 03 9563 2025 传真 03 9564 7991
手机 0406 881 219 微信 rongxiaoruoau
邮箱 info@ljconveyancing.com.au
地址 1/1A Palmerston Grove, Oakleigh, VIC 3166
商家信息：https://auads.com.au/14300
This post was last modified on 2018年7月6日 16:06
Recent Posts
澳洲跻身全球 20 个最幸福国家中
《世界幸福报告》（World Happiness Report）再次揭示了地球上最幸福的国家，该报告利用盖洛普公司的数据，追踪全球公民对其邻居、领导人和生活的感受，得出总体生活评价分数（满分为 10 分）。 Read More
维珍澳洲航空公司国内外大促销 机票45澳元起
澳洲最大的航空公司之一维珍航空（Virgin Australia）在复活节来临之际推出了巨额促销活动，其国内和国际航线网络的票价低至 45 澳元起。 Read More
蕃薯传入中国的非凡历程
现代人视红薯为一种健康食品，在纽约，一个烤红薯和一磅鲜嫩的地瓜秧叶，市场销售价格甚至高于白面食品价格。本文就讲讲蕃薯是怎样传入中国的，它对中国人口的发展、人民的生存和国家的强盛，起到了怎样的作用。 蕃薯在中国不同地区的华人中，有不同的叫法。纽约华人管它叫蕃薯，这个“番”字，是“藩”字的简化字，中国古人把外国称为藩，就表明了蕃薯的原产地不是中国。蕃薯原产地是墨西哥。在殖民时期，16世纪哥伦布将蕃薯从墨西哥带回西班牙种植。后来由西班牙水手，把它传播到了非洲和菲律宾。蕃薯能够在中国大陆各地种植，归功于最初的传人，他的名字叫陈振龙。他是明朝福建人，生于1543年，卒于1619年。 蕃薯种植（图片来源：Adobe Stock） 他原本是一个秀才，因为科考屡试不第，放弃了求功名，改为出海经商。他在乘船去吕宋（今菲律宾）经商时，当时那里正处于西班牙殖民者统治时期。他发现当地人种植的红薯，是一种既耐旱又高产的农作物，而且红薯生、熟皆可吃。他是一个善于学习又细心的人，他向当地农民学习了蕃薯的栽培种植技术，他想把这种农作物引种回家乡。当时殖民者对这种农作物控制很严，不准出口。于是他便动脑筋智取，他把一根去掉叶子的鲜薯藤和蔴的纤维混在一起，编成一根粗麻绳，躲过了海关检查，将鲜薯藤带回了福建。 他把这根薯藤切成数段，栽培到土壤中，成功培植出红薯，取名朱薯。然后在福建家乡教人种植。明朝万历二十一年（公元1593年），关中发生大旱灾，粮食欠收，陈振龙向福建巡抚金学曾建议，推广种植朱薯，他还献出了种植方法。于是金学曾令人试种，4个月以后，朱薯丰收，试验成功，经检验可食。随后便在福建全省推广种植。后来又在全国推广种植，于是当时中国的粮食产量大幅增长。 后人何则贤，在福建乌石山，修建了一座“先薯祠”，立石碑纪念陈振龙，尊称他是“蕃薯之父”。“先薯祠”遭毁后，后人又在原址建立了“先薯亭”。 红薯（图片来源：Adobe Stock） 人口和国土幅员 随蕃薯种植增长 在明朝末年，中国仅有1亿人口。到清朝末年，人口为4亿。二者比较，清朝人口比明朝人口增加3亿。明朝末年国土面积300万平方公里，清朝末年国土面积达1100万平方公里，如果算上藩属国，可达1316万平方公里。清末国土面积是明末国土面积的3倍。大家知道中国幅员广阔，哪个朝代都避免不了天灾人祸，而且民以食为天，人是要吃饭的，粮食是人民生活的基本保证。因此，在此环境下，中国人口和国土幅员之所以能大幅增长，除了当时的统治者使用武力对外扩张等原因之外，蕃薯的推广种植，使人民能吃饱饭起到了很大作用。 记得在1960年，正值中国经历3年困难时期，国家实行粮食统购统销，人民吃饭实行粮食定量。当时笔者的家父离职休养，住在北京香山南路的中科院北京研究所的植物园，他在那里是义务劳动。在业馀，他和溥仪在荒山坡种植了一些蕃薯秧。到秋天收获季节，他们把收获的白薯，一部份送给了植物园食堂，一部份留给自己吃。我还骑自行车从北京城里出发，到那里驼回一袋子回家。就因为和溥仪在一起劳动等，这样一些小事，到“文化大革命”期间，我父亲被植物园的造反派从北京家中绑架回到植物园批斗，诬蔑他是植物园“走资派”的高参，是封建皇帝的“保护伞”。 1965年我任大学教师时，带领学生在北京远郊区密云县山区，参加农村“四清”工作队，与农民实行“三同”，即：同吃、同住、同劳动。当时山区农民一日三餐，主食早晚是两顿稀饭，是用高粱米或者玉米碴子熬的粥食，中午吃一顿干的，吃的就是蒸白薯。 那时北京山区农民把鲜白薯切成片，摊放在山坡处的石板上晒干，用石碾或者石磨把它碾压磨成白薯面，掺上玉米面，就可以蒸窝头吃，只有逢年过节才能吃到白面馒头。… Read More
中国网民称“打澳洲比收复台湾容易”引热议
近期，澳洲华人转发了粉丝多达170多万的中国微博帐号的贴文截图，该贴文称：“有人说打澳大利亚比收复台湾更容易，收益更大”，引发澳人怒火与哂笑。 微博名为“风清颂”的中国网民有171万粉丝，其贴文发图称：“台湾有两千万人口，澳洲也有两千万人口。打台湾会遭受西方谴责和制裁，打澳洲也会遭受西方谴责和制裁。台湾有16.5万现役军人和170万预备役，澳洲只有6.14万现役军人、2.5万预备役和4700万只袋鼠。台湾面积3.6万平方公里；澳洲面积774万平方公里，是台湾的两百多倍。”以此证明中国攻打澳洲收益更大。 该贴文获1600馀次点赞与400馀条评论。下方有网民附和说：“真开打，一二岛链澳新坡都要拿下，才能长久地分洋而治。”“日月所照，皆为华夏。”“打下来，我们的煤炭铁矿石就自给自足了。”另有网民说，如果中国攻打澳洲，不算是侵略，因为“澳大利亚本身就是殖民者强行占地”。 （截图来源：微博） 亦有网民表示：“越来越飘了！”“忘了澳（洲）是英联邦？你真打，那几个是真出人。” 该截图在澳洲传播后，有网友讥讽：“自从盘古开天后，整个宇宙都是中国的！”“想多了，你打台湾，人家不一定出兵；打澳洲，肯定出兵。”“这么多年，粉红是一点都没变，只是变著花样说梦话。快继续睡吧，梦里什么都香。”亦有华人表达愤怒：“在中国的平台上，他才能如此肆意地发表这样过分的言论。如果他在澳洲，一定不能放过他。” 还有网友联系最近的时政：“虽然几个小粉红的狂言不足挂齿，但严肃说，澳洲政府对中共真是太软弱了，这是真正令人担忧的。中共军舰居然跑到澳洲海域，还实弹演习。你再看阿尔巴尼斯，多么软弱！” 来自中国的威胁性信息与假消息近日再度于澳洲社区掀起轩然大波。墨尔本多个邮箱内惊现匿名信，悬赏20万澳元征集有关支持香港民主运动的任建峰（Kevin Yam）的信息。还有造假的匿名信称前香港立法会议员许智峰（Ted Hui）“亲以色列”并支持“以色列向伊斯兰恐怖主义开战”。这些匿名信疑似来自澳门。 此外，中国社交媒体平台小红书（RedNote）对澳大利亚政党的一系列攻击亦引起澳人对联邦大选前误导、虚假信息和外国干涉风险的担忧。一段人工智能生成的反对党领袖彼得·达顿（Peter Dutton）的伪造视频，虚假地生成他说普通话的样子；还有一段经过误导性编辑的视频，暗示达顿打算驱逐澳大利亚华人。 悉尼一位华人告诉《看传媒》，其家人看过这类假视频，并播放给他看，且信以为真。他当时怀疑信息真实性，于是上网查看英文新闻，发现视频内容与事实不符。 据澳广报导，分析人士称，小红书的影响力与日俱增，其独特的算法使其很容易分享错误信息，这使其成为澳洲大选前值得关注的重要平台。不过，澳大利亚选举委员会（AEC）并未对该平台的误导性或欺骗性内容进行监控。… Read More