【澳洲购房须知】如何看购房合同及“Section32”

我们通常说的购房合同分为两部分：contract of sale和section 32。

Contract of sale 模版基本上一样，一般的律师事务所有自己的模版，但是都大同小异。最重要的条款包括：买方信息、价格、settlement 日期、subject to finance （或者unconditional）还有subject to lease or not。这些信息页被称作particulars。Particulars以后一般会是卖房律师起草的special condition（特殊条款），现在基本上每个合同都会有或多或少的特殊条款用来保护卖房人的利益，并且需要注意的是特殊条款是优先于普通条款的，就是说特殊条款和普通条款有差异的时候，以特殊条款为准。很常见的就是提高延迟settle的罚金利率或者其他费用。

Section 32是了解房子的基础。基本上关于房子的一切信息都能够在section 32里直接得到或者找到线索。并且section 32之后通常会附有attachments，一般包括以下文件：

1.   Title search：可以理解为房产证上面的信息，比如有没有贷款，房主的基本信息，或者该房产有没有covenant。
2.   Copy of plan：最新council审批通过的图纸 。
3.   Covenant （if applicable）：对该土地使用的限制，做地产开发的需要特别留意这个。
4.   Land information certificate：council对该土地的一些评估以及收费证明。
5.   Water certificate：水费证明。
6.   Land tax certificate：如果该房产是卖方的投资房，那么卖方就需要pay land tax, 这个是相关证明，如果你在年中购买了该房产，你需要承担settle后的那部分land tax。
7.   Owners corporation certificate：物业收费证明。
8.   Certificate of currency：物业的保险证明。
9.   Planning certificate：council 对该地产的规划信息，属于什么zone，是否包含overlay，这个对于投资或者重建非常重要。
10. Building certificate 1：过去十年council批准过对该地产改建的信息。
11. Building certificate 2：council对该地产是否会遭受自然灾害影响的评估，比如洪水，白蚁等 。
12. Roads certificate：关于未来道路发展，是否影响该地产的证明。
13. Bushfire：是否在山火影响范围内。

关于covenant，它是对土地使用的严格限制，covenant是注册在title上，随着土地永远跟着土地的严格限制，除非注明了期限，不然会一直限制该土地。比如规定该土地上只能建一所房屋，还有一些会限制房屋的高度。

关于planning certificate，我们最关心的土地属于什么zone就是在这里面规定的，各种不同zone的相关要求和限制可以在council网站上找到。Planning certificate还包括各种overlay，有了planning certificate，就有了关于影响房子因素的索引，我们按图索骥，到council的网站上查询，就能了解到相关overlay的影响。overlay的影响是可以改变的，council有权利修改，删除或者增加。

还有一些certificate例如在机场附近的，在正在建设区域的和环境保护有关的都有其它相应的certificate，争取以后通过例子给大家介绍。

其它重要的有，如果房子七年以内建的，需要加上building permit、occupancy permit和builder warranty。如果是subject to lease，需要附上租赁合同。

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