[修房建房] 澳洲买地建房基础扫盲(下)

大家希望我继续往下说，但是说到太细节的设计问题，真心都是case by case的，情况太多太复杂没办法一一分析。不过确实有一些案例可以拿出来聊一聊的，希望可以给大家一些借鉴。

需要说一点的是，我们做的是custom design home, 不是那种project home, 这两种各有利弊吧，很多人都是去看了样板房，觉得各种高大上，造价也还便宜，就选择了project home, 这种其实算是builder 公司，里面有in house的designer. 我个人认为哈，除非土地很合适，形状，大小，平整度都能符合project home的户型，选择这个还算合理吧，毕竟project home价格上会有一点优势的， 成熟的户型和外立面设计也确实比较有吸引力。有时候就会遇上拿着project home的户型去找合适的地的问题，想着我都觉得费劲。

之前我确实也遇过有客人家里的是project home, 但是和自己家里的土地“水土不服”的情况。比如上周去的一个epping的房子，才建好两年的，side setback, 那叫留的多啊，一边有两米，一边有3米多，本来好好的可以有个宽门脸的房子，硬生生的被double garage占了一般多，我们去的设计师都很感慨啊，这也太浪费了！！

另外需要注意一点，就是site cost, 这个真的高起来搞死人，之前一个客人海边的那种大坡还带岩石的，前好几年了光是site cost就花了30多万，现在应该是更贵了。我自己的房子，site cost去了7万多，应该下面是一个大石头！

说多了都是泪。这边建房子都不会像国内一样整一个地勘报告的，因为也都是一两层的小房子，有些区岩石比较多的，要做好心理准备site cost 比较高。这就是为什么大家都喜欢平地了。如果是坡地的话，建议一定别做project home的，光是excavation就受不了了，坡地有坡地的设计准则， 也能有非常好的设计，看起来气派豪宅不说，还能是独一无二的。

前几年公司有一个鬼佬客户，是builder 来着，专门找好区的便宜坡地，建那种坡地风格的豪宅然后转卖，有一次我记得是卖出了那几条街道的历史最高价。那个项目我没有参与，但是设计师确实是费了心的，怎么尽量的省excavation的钱，又在立面上看起来高大上，包括circulation的合理性什么的，这些都是学问。最后说一句，其实我们做设计最讲究的就是因地制宜，最适合这块土地的才是最好的设计。

再来讨论一下改设计的问题，一般我们都是和客户谈好以后做设计，报council之前有两次免费修改的机会，之后再修改就需要hourly charge了，这样主要是保证客户不会来回来去今天一想法明天一改动的，这样设计师太累了。

很多时候我们遇上的修改除了客户要求的调整以外，还和工程造价有直接关系，好多客人最初的高大上想法和设计最后都是因为造价不得不有一些退让和妥协。我遇上的好几个中国客户都是说进门要气派的旋转楼梯，还有些要一分二各种复杂，最后一找builder 打quotation, 最后都还是改成比较经济的做法。

我们最开始在和客户谈的时候就会说明白如果想要什么弧形墙，弧形窗，旋转楼梯，大跨度开敞空间，比较大跨度的cantilever都是会额外增加不少造价的，只不过很少有客人在最开始有一个理性的认识，都是觉得自己住的dream house, 想要最喜欢的样式。

我想说的是工程造价有下限，但是上不封顶，上次和在大公司的同学吃饭的时候聊起，他们一个客户house的造价是800万，在600多平的地上，又一次刷新了我的认识。。。现在建材人工什么的都在涨，建房子是越来越贵，大家要有充分的心理准备。

实话是，干了这么久，我对设计的激情真的已经比刚从业的时候淡了很多了。现在都是client 说想要什么就设计成什么，原来都是在试图劝服客户什么是我认为好的设计，现在变成一drafter, 客户说要做成什么就画成什么，只要不违反council rule,这样省的费心费力修改，client 还满意。

聊一聊最近的房价，真心是伤不起啊。我只是有感而发，最近一个builder找到我们说是要加建二层，我们去看了，是挺破的一个terrace, 180平左右的地，二楼有ciy view, 当时我和去的另一个设计师都说越旧越有翻新的潜力，这个builder找这种好区破房不容易啊。当时聊天也聊到说当天参加auction的人很多，超出底价12万才拍到。结果昨天翻到这个房子的sold 记录，说实话把我吓到了。

http://www.realestate.com.au/property-house-nsw-stanmore-116950047
想一想，翻新加建二层，设计审批加施工，也需要挺多工作量的，真心不知道这个能不能赚到预期了。尤其这个房子在conservation area, 外立面可以加一个dormer window吧，高度什么的还不能变。

我还记得今年年初的时候另一个builder 客户，也是在marrickville council里面的enmore区，离newtown 火车站步行范围内的一个单层破terrace, 才买成不到60万，现在二层加建的DA早已经顺利批下来了，他们也做的差不多了，生生把一个两房一卫的鬼屋, 搞成了二层的翻新的4房2卫的terrace，这笔生意能赚不少吧。其实当时我们谈户型的时候，builder 的要求就是房间多厕所多，要不是因为空间不够，又怕council不批，builder 是想要4房4卫的户型的。我们当时两个设计师还说这种鬼佬区的户型，又不是搞分租的，不需要搞成这样，需要把厨房和客厅好好设计一下。结果没想到，这个为了房间几乎把厨房和客厅压缩到极致的户型居然受到了当地local 邻居的高度赞扬，隔壁邻居本来批好了DA的（也是加建2层的），非说他们的户型特好，现在正犹豫要不要重新做一次DA。

另外我们还接到好几封email,说是在council看到了这个extension的图纸，非常感兴趣，就是想这么加建的，大家都对这种户型评价很高啊。其实我也挺羡慕builder这个项目的，我认为还是挺成功的。

接着说case, 好几年前，还在之前公司的时候，有过一次比较麻烦的情况。相信住house的人都对neighbor 这一物种有不同的看法吧，大部分的反应都是呵呵。当时客人的房子是在Putney, 想要加建二层，因为只有加建了二层他家才能有water view, 然后如果加建隔壁邻居家二楼能看到的一点点water view 就被挡住了。

邻居家不愿意，客户就想建，council也没什么建设性意见，只是说你们自己商量好吧，反正邻居同意的你就能建。最后听说是闹上法庭了，总之是拖了很久很久，最后我也不知道这个是不是黄了。

总之，邻居在建房审批里面是一个非常重要的因素，建房notification form 是发给他们的，shadow diagram 是为了不影响他家窗户的采光，另外side setback, privacy 都是和他们有关。你家的邻居永远希望你什么也别建，除了retaining wall

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