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【澳洲装修】破房翻新可行吗

最近的新闻里,频频出现破房卖出高价的消息,聚光灯突然转到这么一群人身上:他们通过投资破房子,获得了进入热门市场的最低门槛。

这套位于Waterloo的房产,翻新前与翻新后的售价相差100万。

 

这套2015年出售的排屋,在经历了两年的翻新工程后,增值85%。

这种麻雀变凤凰的游戏很容易让人跃跃欲试,然而对于普通人来说,买下一栋危房来改造翻新,要面对的巨大工程与挑战,足以冲抵一切价格优势。

那些隐藏在斑驳油漆下的结构性问题,破碎的天花板,腐烂的地板,一旦发现就不能留下。而那些受遗产限制保护的物业,也不可能拆除重建。

但为什么还是有很多人对于破旧的房屋感兴趣?

答案显而易见,如果你被某一地区的生活氛围和房屋特色所吸引,但又承受不起当地价格,除非你选择破房子,否则绝对买不起。

当你强调个性化的时候,就会意识到老房子比新房子更富有个性。

Surry Hills的房产中介表示,目前对于破房子的需求比翻新房要多得多。“对于很多人来说 – 如果他们必须要花一大笔钱买一个房子 – 他们宁愿自己动手”。

所以这些人的算盘是:

费用:购买破房 + 翻新 < 当地直接购买

Bonus:完全自己喜欢的风格

 

 

购买破房子之前需要了解什么?

最最重要的第一步,是确定所有可能的工程范围,这直接影响最终成本。除了房屋结构,管道、电路,还包括地基、院子里的树桩和白蚁。这些隐藏的问题最终会变成不断超出预算上限的成本,把整个翻新工程拖进一个无底洞。

专业的建筑检查
聘用建筑商来估算翻新成本

如果涉及到遗产保护限制,事先与当地市政府的发展计划专员讨论翻新可行性

资金问题

如果你购买现成的房屋,房价的一大部分是可以通过贷款来解决。但是翻新就不一样了,因为旧房屋一般被认为是高风险抵押物,从而很难获得抵押贷款。

因为如果借款人拖欠还款,放贷机构就会收回并转售抵押物,而如果这个时候房产是处于翻新待重建的阶段,不适宜居住,这对于放贷机构回收资金就造成了困难。

所以如果在购买时房产已经处于不适合居住的状态,就像上述所说的垃圾房,大多数放贷机构会要求买家申请建筑贷款。

他们还会要求查看借款人的建筑合同、建造商的工程与付款时间表以及一些其他的文件,并且分阶段向借款人放款,每笔付款都取决于项目达到一定阶段。

这里可能会有一个陷阱,建筑工程的进度往往与资金花费的进度不匹配,因此在借款人评估工程进度时可能会出现时间差,后果严重是可能会导致资金扣留并停止施工。

而且,借款人如果是业主的话,获得建筑贷款的难度比拥有持照建筑商要大得多。大多数银行只会出借最多60%的土地价值和建筑成本。

需要提醒的是,绝大多数借贷机构都不会在项目开工后再批准贷款,或接受尚未完成的房屋作为抵押物。

总而言之,尽量全面地做预算,在贷款批准之前不要开始建设。

 

理性面对购买破房子的风险

由于破房翻新带来的客观利润,现在市场上的破房子受到了极大的关注,买家想捡个大便宜暂时是不太可能的了。

但如果购买价格高于房子目前的价值,那就很难获得贷款,或者必须要多支付一笔抵押贷款保险。

自己翻新一套房,对于没有实际建筑经验的普通买家来说,是一项困难而且昂贵的事情。可是如果雇佣开发商来做,对于开发商来说还不够有利可图。

那些不够有经验的买家,很可能最终陷入一种被动的局面:你花并不便宜的价格买了一个破房子,然后才发现几乎很难找到合适的人帮你做,最终不得不大幅提高你的预算。

 

最后提示:如果是以盈利而非自住为目的,在一个走势平稳的房地产市场上做破房翻新,失望的几率比较大。但是在一个房价加速上涨的市场里,这种几率就会降到最低,因为就算不花力气去改善房产状况,也可以从土地价值上涨中受益。

來源:房產大全

This post was last modified on 2018年4月10日 12:02

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