悉尼公寓租金开始下降，房价下降还会远吗？

由于悉尼公寓的租金收益率降至12年来的最低点，即使悉尼港口城市的公寓价格也难逃一劫，除了下降没有更好的去处了。

根据BIS Oxford Economics的最新报告，去年，租金收益率从2009年的4.95％降至3.57％，低于之前2005年的3.66％。

这份报告的编写者和牛津经济学院牛津经济学高级经理Angie Zigomanis表示，与2000年代中期的情况一样，低收益率可能意味着公寓价格下降即将来临。

“如果有更多的供应商提供更多的公寓，作为投资者，对于他们需要向供应商支付的房产价格，他们要么向供应商所要更多的房价折扣以实现更高的租金收益率，或者还有一条途径，就是他们购买的房产处于依旧紧张的区域，这样他们房价也许还会保持平稳，直到租金上涨或者收益率达到他们再次吸引人的地步。”

尽管投资者在强劲的资本增长时期愿意接受较低的收益率，但Zigomanis先生表示，增长放缓，贷款限制更加严格以及潜在的加息可能会导致他们的承受能力减弱。

“在更多受投资者驱动的领域，人们会希望获得更高的租金回报率，因为他们希望用更高的租金来抵消资本成本下降的影响，”他说。

“如果你不能收取更多的租金（增加租金收入）你不会为这个房产付出太多的其他的支出，比如维修支出。”

从上一财年的数据显示（2016/2017），悉尼各地约有47,200处住宅于这一财年完工，比2012/13年度完成的23,100处住房增加一倍以上。

Zigomanis先生表示，由于州际移民净增长导致需求进一步上升，预计本财政年度建筑完工量将保持强劲。

Zigomanis先生说，悉尼市，Bayside，Ryde，Parramatta和The Hills Shire是当地政府面临供应过剩风险最大的地区。

“这些领域正在进行大量住房建设，”他说。“这些建设特别集中在这几个区的几个重点地方，比如在Parramatta，Botany，Mascot，Macquarie Park和Zetland，”他说。

最近，Zetland被咨询公司RiskWise Property Review评为澳大利亚最大的供应过剩危险地带，该公司对3000多个郊区进行了分析，以确定非计划购房者应该避开的地区。

Epping，Holroyd和Schofields也是排名前十位的风险最高的地区。

RiskWise首席执行官Doron Peleg表示：“风险最大的地区通常有以下几个特点，那就是供应过剩，贷款限制更严格，消费者情绪改变以及消费者的房屋偏好改变，比如他们更喜欢别墅而不是公寓。”

与当地需求不符的产品类型的交付也是一个促成因素，期房通常不适合越来越多的家庭过渡到高层住宅。

“例如，Epping被认为是一个很好的居住区域，它已经是一个建成的很完整的社区，并且有着很高的需求，但是人们忘记了当大家谈论这些关于购买房屋的需求因素的时候，他们常常更倾向于已经建成的房屋或者是别墅，但是当你有很大一部分的期房出现时，大部分期房都不太适合喜欢这个区域的买家。”Peleg先生说。

“我们拥有大量昂贵的房产，或者在很多不适合家庭需求的地区出现太多小房产。”

他说，供应需要在全市范围内更均匀地分布，并通过更适合家庭的联排别墅等中密度开发项目来促进悉尼缺失的中层建筑。

由于供过于求的风险仅限于悉尼的部分地区，Zigomanis先生表示，如果价格下跌，将不会太久。

“在任何有更多供应的地区，你会看到租金和价格回落，但这意味着它对更昂贵的邻近地区的人们变得有吸引力，人们开始回归，”他说。

他说：“在郊区开始吸引人们回来之前，只有很少的房价持平落在郊区。”“除非整个市场供过于求，并且到处都有过剩，否则价格不会长期下跌。

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來源：英雕格

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