税务知多少之房产买卖

从今年7月1日开始，凡是出售超过75万澳币的房产时，卖家都需要申请税务居民证书。如果没有申请这个证书，那么在房产成交的时候，买家付的房款其中的12.5%需要上交给税务局。但是很多人都忘记了这笔钱其实是可以拿回来的，主要看你如何去调整。

我们英雕格有个客户，他是99年到的澳洲，2000年左右买了一套房产，他本来打算自住，但是各种原因还是出租了。买的时候只有20到30万左右，后来到了2008年左右，房产已经增值到了140万，如果按照增值税的话，这个增值的部分需要交很多税，大概60万左右，但是我们帮助他调整了一下，比如他之前打算住进这个房产，但是因为种种原因只住了1年不到就回到了香港，我们做了一个私人税务法，跟税务局解释了这套房产其实他有自住的时间，那么在拥有这套房产的过程中，这其中的6年时间是不用交税的。这位客户很感谢我们，同时也很后悔，没有在出租房产的时候来咨询我们。如果在出租的时候就来找我们，那么我们可以提供一些简单的意见，他就可以把增值税全部或者部分免掉。在此，我也想提醒一下大家，好的会计师并不是很多，对于这些私人的咨询，我们很多客户过来，非常尊重我们，也很信任我们，因为我们会为他们提供很多专业特色的意见，他们也很乐意付钱给我们。

比如最近我们在帮助一位画家，他多年没有做过退税，税务局有很多罚款。但是经过我们的努力，税务局基本已经同意免掉他所有的罚款。需要指出的是，免掉的概念，不是暂时不用还，而是永久不要还。这需要向税务局解释很多东西，作为会计师我们也需要做很多的数据资料分析。有时候有些客户来到我们英雕格想咨询一些问题，我们跟客户说，我们可能需要收费，然后有些客户就比较激动，会问，为什么要收费。其实，当大家问为什么要收费的时候，大家可能没有很严肃的对待这个问题。比如说，如果你去看医生，医生会检查你的问题，做一些检查，然后告诉你如何治疗。医生是要收费的，这个大家都可以欣然接受。同样的，我帮这位客户免掉税务也是一个道理，也是真枪实弹的去了解客户的问题，解决问题，作为会计师，我是需要一些保障才能帮助客户去做这些。关于投资房，可能有些问题大家不清楚的，比如你买了一套房子80万，每年折旧3万，那么十年就是30万，卖掉的时候比如卖100万，那么你的成本应该是100万减去80万再减去30万。关于你的折旧到底是用在每年抵扣税上面，还是放到最后去减少资产增值，我们需要帮助客户做一个很复杂的计算来告诉大家到底哪种方式更合适，这些都需要会计税务知识和时间，我们实际是在向你售卖知识如果你不知道可以去扣折旧费用，那么这个30万就白白浪费了。在投资房方面，今年有一些重要的改动，在2017年5月份之后购买的二手房，不可以申请房产里面原有的可拆卸资产的折旧。比如说这套房产原来房主装的地毯，空调，瓷砖等等这类可拆卸的资产，按照原来的政策，这些资产可以延续上一个房主的折旧，但是新的政策要求这些资产不可以再由下一个房主继续折旧。但是新的房主重新安装的一些可拆卸资产，可以正常折旧。另外，非澳洲居民购买的房产即使是自住在出售的时候，不会再有增值税减免。比如有些人是457visa持有者，如果你在2017年6月份买了一套二手房，你到了2020年，你没有拿到PR必须回国，那个时候你就是非税务公民了，所以大家在在购买的时候，最好找税务师谈一谈。比如我们之前的那个客户，非常满意我们帮助他省了五六万的税。如果你是中介，我们鼓励你跟我们沟通一下。很多时候，资本净得是一个很严肃的问题。如果一个人不知道自己房产卖了之后，到底可以得多少钱，房产卖了中介得利，如果没有卖掉，中介就得不到佣金，如果这些卖家理解错了，而决定不卖，那是中介的损失，如果他们卖了，但是 因为没有了解好税务方面的问题而卖亏了，那客户就有损失，那么中介可以自己了解客户的疑惑在哪些方面，然后将客户介绍给我们，我们帮助客户分析问题。尽可能帮助客户减少损失。

供稿：英雕格会计事务所

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