近几年来，澳洲房地产市场一直处于比较火爆的状态，这中间不乏有很多中国土豪一掷千金，购买澳洲的豪宅。他们中甚至有不少人是直接现金交割。不得不为我们中国同胞的豪气点个赞。不过在点赞之余，我们还是要理性一点，因为大部分人哪怕是有足够现金的购房者也都会选择贷款的方式来购买澳洲房产，尤其是近几年澳洲的低利率市场，促使了更多投资者贷款买房。而且根据有关数据显示，采用只还息不还本的人也在逐步上升。

顾名思义，只还息不还本的意思，就是投资者只用还贷款利息。但是这并不代表不用还本金，在申请贷款的时候，申请人就可以选择这种方式，通常是五年时间，之后就要自动变更为本息还款。如果贷款期限为30年，前五年如果只还了利息，那么从第六年开始你的贷款额度依旧没有发生变化，原本可以分30年还清的贷款现在被压缩到了25年，还款压力明显上升。

有些银行只允许先申请一年，如果还想继续这种还款方式，就需要再次申请。一般从只还息转向本息都还，不需要申请人再提供财务状况，但是反过来，申请人需要提供最新的财务状况。

为甚么可以只还利息呢？澳洲的房产是私有财产，产权是永久产权，所以你想甚么时候还清贷款就甚么时候还清。不像国内产权70年，你当然必须在这个年限之内还清贷款，如果选择只还息，银行可能就会担心起来，你甚么时候能把本金还完。

只还利息有甚么好处呢？首先，只还利息每月的月供要比本息一起还少付300到600左右，虽然他的利率会高于本息一起还的利率，那么选择只还息的方式无疑是一个缓兵之计。如果你申请了对冲账户，那么你每月的月供就会更少。

第二，购买房产是一种投资，那么利益最大化就是我们追求的目标。举个例子，假如你购买了一套20万的房产，你选择了只还利息的方式，贷款80%也就是16万，每月的利息正好由这套房产的租金来还，等到五年的只还息结束后，房产增长到了25万，然后你卖掉房产，净赚5万，我们可以理解为，你用4万的首付经过五年之后，赚取了5万。不管房产在五年内增长了多少，这笔利润都还是很可观的。

地产投资老手们秉持现金流不至于过于紧缩的前提，他们期望银行提供的投资杠杆愈大愈好，且在做出投资抉择之前，通常会把税务和房屋折旧等因素考虑在内。无论哪种投资人，目前处于历史低位的澳大利亚银行利率，似乎都为贷款者只还息不还本找到了理由和借口可以将剩余的还贷能力（现金储备）用作再投资以博取更多的回报。—

银行的低利率无疑给选择只还息不还本方式的投资者找到了非常好的借口。投资者可以将更多的现金流投向其他的资产以获取更多的回报。

不过任何事情都是有两面性的，还息不还本这种方式，肯定是有风险的。只还息看起来很「美丽」，其最大的风险就在于利率上升。

澳洲的低利率能够持续到甚么时候，依然众说纷纭，随着众多公寓楼花项目陆续完工推出市场，大量公寓楼盘进入密集的交割期，这对楼市会带来甚么样的冲击，市场供需会不会随时出现逆转都是很多经济学家担心的问题。

采用这种方式，就意味着银行贷款这座大山一直如影随形的跟随着你，一不留神可能就会压的自己喘不过气来。

最近几个月，以西太银行为代表的一些借贷机构已经开始不再欢迎只还息的产品选择了。他们将只还息的利率提升了不少，这使得不少投资者将产品转向了本息一起还的方式。

相比之下，本息一起还，看起来每个月的现金流紧张一些，但深挖其中，你的银行贷款越来越少，可能带给你的压力也会越来越少。通常自住房的购买者由于没有税务方面的优惠，大部分人会选择本息一起还。

无论如何，产品选择方面，投资者还是要根据个人情况而定，对于购买自住房的朋友来说，本息一起还无疑是更好的选择。

供稿：英雕格会计事务所

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