近年来随着悉尼房产市场的火爆，大家都纷纷开始购买起自己心仪的房产，V姐也收到了很多来自客户关于房产问题方面的疑问。带着这些问题，我们将在这期文章中为您详细解答有关房产买卖资本增值税（CGT）的各种「套路」！
对于曾经作为主要住宅（Main residence）后来用于出租的房产，在出售时如何最大限度的降低资本所得税（Capital Gain Tax, 简称CGT）？
当纳税人从其主要住宅（Main residence）搬出，开始将该房产用于出租时，该纳税人就可以将该房产所产生的相关费用来抵税（如：购买该房产所产生的利息，物业费，地税，房产保险等。）
从表面上来看，当纳税人从其主要住宅（Main residence）搬出，开始将该房产用于出租时，由于该房产在其出租期间不再认为是该纳税人的主要住宅，所以在出售该房产时，该纳税人只能享受到部分主要住宅资本所得税豁免（Partial main residence exemption）。
但是，出售曾经作为主要住宅（Main residence）后来用于出租的房产，在计算其资本所得税时，纳税人可以应用「暂时空置原则」（Temporary absence rule）和「市场价值原则」（Market value rule）来降低其应交纳的资本所得税。
「暂时空置原则」（Temporary absence rule）
当一处房产不再作为纳税人的主要住宅，即纳税人从该住宅搬出后，纳税人可以应用暂时空置原则，在其不居住在该房产的整个期间或部分期间内，继续将该房产作为其主要住宅。
「暂时空置原则」规定：
当纳税人从其主要住宅（Main residence）搬出后，如果该房产没有用于营利目的，那么该纳税人可以继续无限期的将该房产作为其主要住宅。
当纳税人从其主要住宅（Main residence）搬出后，如果该房产用于营利（如用于出租），那么在该房产用于营利目的的一个单一期间内，该纳税人可以在最长期限为六年的时间内，仍旧将该房产视为其主要住宅。
如果纳税人应用了「暂时空置原则」，那么在该房产被视为纳税人的主要住宅的期间内，该纳税人不能再将其他房产作为其主要住宅。
案例1：房产出租低于6年
Kate在2006年5月购买了一处房产，在此后的两年中，她一直住在该住宅中。2008年，Kate由于工作原因在别的州租房居住，并在接下来的五年中将她的房子用于出租。然后Kate卖掉了该处房产。Kate总共持有该房产的时间为七年（两年自住加五年出租）。
Kate是否可以应用「暂时空置原则」，从而避免为其出售房产的所得交纳资本所得税？
可以。在该案例中，Kate可以选择应用「暂时空置原则」，在其房产出租的五年中，继续将该房产视为其主要住宅。所以Kate不必为其出售房产的所得交纳资本所得税。
「市场价值原则」（Market value rule）
如果纳税人从其主要住宅搬出，而且该房产第一次用于出租的时间在1996年8月20日19点30分以后，那么该纳税人可以利用「市场价值原则」。纳税人在利用「市场价值原则」时，需要满足以下两个条件：
由于房产曾用于营利目的（如：租赁），所以在出售该房产时，纳税人只能获得部分主要住宅资本所得税豁免（Partial main residence exemption）。
如果房产在首次营利时间（即第一次出租时间）之前即刻出售，纳税人已经获得全部的主要住宅资本所得税豁免（Main residence exemption）。
如果纳税人使用市场价值原则，那么在出售房产时，会影响到纳税人的资本收益或资本损失。市场价值原则的内容如下：
在房屋用于营利目的时，用此时该房屋的市场价值（Market Value）代替其成本价值（Cost Base）来计算资本所得；
从房产首次用于营利目的时开始，纳税人对该房产开始一个新的所有权阶段（a new ownership period）。
市场价值原则不具备可选性。这意味着只要满足市场价值原则的条件，该原则就自动适用。
供稿：晓梅会计师事务所
电话：02 9874 8996
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