投资房退税知多少

在澳洲，很多华人朋友都热衷于买房投资，一方面是澳洲房价涨幅可观，另外一方面就是澳洲特有的投资房退税政策。尤其对于那些高收入群体，买下几套投资房，关于投资房的各项开支，尤其是利息支出，可以抵扣不少税。在享受房产增值的同时，又可以抵扣税收。但是关于房产投资退税政策，很多朋友了解的并不全面，导致最后错失了很多退税。有时候可能会在无形中损失几千澳元甚至更多。投资房产的人通常会把房子出租，以租金来补贴房贷还款。澳洲的每一分收入都需要缴税，但是花费在出租房上的很多开销都是可以用来抵扣税的。如果租金收入低于投资房的所有开销，房主就可以用这些超出的开销去抵扣他的其他收入。 举个例子说明，比如你购置的投资房每周租金500，那么一年的租金收入就是26000，同时你这一年在这套投资房上面花费的管理费，保险，贷款利息、修理费等等一共花费30000，那么在这套房产上你的收益实际是-4000，同时你的工资和其他收入为50000，50000-4000=46000。所以说你需要缴税的收入只有46000，这也就是我们经常所说的付扣税。

那么究竟有哪些投资房的开销可以用来抵扣税呢。

1. 中介收取的包括广告房，管理费，杂费。

2. 房屋贷款的利息，申请费（费用小于100澳币，则可以一次性加入退税，如果超过100澳币，则需要分成5年来抵扣。）购房时付给律师的各种费用。

3. 房屋维修、打理需要的各种费用。

4.房屋的社区管理费，水费（租客自付的水费不算在内）,物业管理费。

5. 房产保险费用。

6.地税

7. 房屋折旧费用。

8.用于投资房上面的差旅费。

需要注意的是，在澳洲，如果你购买了二手房用来投资，房屋内的各种资产，比如橱柜，衣柜，浴室里的设备家具等等，在你购买之前，原房东已经做了折旧，你可以顺延原房东的折旧报告（如果原房东愿意给你）继续折旧，但是从2017年5月15日开始，这项规定出现了变动。也就是你不可以再顺延上一个房东的折旧。在2017年5月15日之前购买的房产，可以继续前房东的折旧一直到2019年6月30日。但这个日期之后购买的房产，不再符合这项政策。当然，如果是你购买房产之后自己重新装修或者添置的各项设备，不受影响，新房也不受影响。

而在这所有的抵扣税项目中，最容易被投资者忽视的就是用在投资房产上面的差旅费用。我们今天也想重点来介绍一下这项费用。比如你居住在悉尼，但是你在墨尔本买了一套投资房，那么你去墨尔本检查房屋时，来往的机票，出租车费用都算差旅费，都是可以用来抵扣税。另外很多投资者以为只有异地购买投资房才会产生差旅费，但是即使在同一个地方，你因为投资房去见会计师，律师，银行人员等等来往的交通费用，自己开车的邮费支出都可以算在内。有时候这些费用都是一些很小的开销，所以特别容易被投资者忽视。所以，在你出租房产之后产生的一些跟房屋相关的差旅费收据，都最好保留起来，等到退税的时候，你可以向专业的会计师咨询，哪些费用可以做抵扣税的差旅费。

不过，在上一财年末的时候，堪培拉提交的新立法措施中，有一项立法就是针对这想税收抵扣，这项立法已经被通过，关于房屋出租期间有关的任何差旅费可能就无法再像从前一样可以用来税收减免了。“2017年财政法修正案（房屋税收）条例草案”巩固了政府打算拒绝与住宅投资物业的检查，维护或收取租金有关的所有差旅扣减。从今年7月1日开始，这项法案已经实施，所以在7月1日以后发生在投资房上面的差旅费将不能用来减免税。政府之所以更改这一项法案，原因也是很简单，在退税过程中，纳税人上报的差旅费，很难被税务局识别到底是不是真实发生在房产出租期间，除非税务局要求你出示相关单据，但是由于差旅费数额一般都不是非常大，所以税务局很难从纳税人的申报中发现太多不合理的地方。很多纳税人也会将很多有一点只能个靠纳税人自己诚信申报，但事实上，有不少纳税人并没有按要求申报。

不过，有一些情况，纳税人仍然可以申报差旅费，但是这些纳税人必须是一些商业实体，比如公司，养老金，信托。

如果您在上一财年有投资房退税，您一定要记得不要漏掉了差旅费这一项，您可以随时给我们英雕格会计师事务所来一个电话，我们可以为您分析投资房退税中各个项目，帮助您达到税务退还最大化。

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供稿：英雕格

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