商品服务税（GST）可能是我们日常生活中最常见的税种之一了。关于GST的基本条例在之前VL-TAX专栏中我们也做过科普：当您在之前12个月的营业额超过$75000，或者您从事的是一些特殊的行业例如UBER司机，那么您将会被税局强制要求注册GST；您也可以选择在营业额低于75000澳元时自愿注册GST以便可以向税局申请退回生意中多缴纳的GST。
在房地产这个领域里，不论您是准备把自己刚完工的房屋出售赚一笔快钱，还是准备作为一名开发商以此为生意，都有可能会涉及到GST的问题。然而这里有两个特例：二手房买卖以及房屋出租。这两项交易会被列为特殊税种而不用缴纳GST。所以说，即便您的公司注册了GST，在进行二手房买卖或房屋出租的时候都是不用缴纳GST的。
那么下面我们将对几种房地产市场的交易进行细致的分析。
（1）作为房产或土地的购买者
如果您正在开发房产或者新建住宅并且以销售它们为最终目的，那么您在购买空地或者老式住房时交易所产生的GST通常是可以被退回的。在这里有两个特例：1，出售给您这片土地的卖家如果没有注册GST并且不满足注册GST的条件，那么他在出售房产给您的这笔交易是不含GST的，也就是说在上述情况下，您是无法申请向税局GST退款的；2，前文中提到，二手房交易是不带GST的，也就是说如果您购买的房屋是二手房，那么这时您也无法向ATO申请GST退款，因为这笔交易中并不 存在GST。
那么如何来定义新房和二手房呢？在ATO的法条中可以找到关于新房的定义。
一套房屋在满足以下任一条件时将会被认定为是“新房”：
1，之前没有作为房产出售过；
2，进行过大幅度的修缮；
3，在同一片土地上推倒之前的旧房子所建起的新房。
而当下列任一条件满足时，一套住宅便不会被认定为“新”房：
1，从成为住宅的时刻开始五年之后；
2，从上一次大幅修缮开始五年之后；
3，从上一次推倒重建开始五年之后。
由此可见，如果您是一名房产开发商，那么一般情况下新建成的房屋出租不超过5年时间在出售的时候还是会被认为是“新房”，从而需要向税局缴纳GST。但是我们大部分投资者都是直接从开发商手中购买房产，由于开发商手中的是“一手房产”，所以您在购买后就变成了“二手房产”，这时再出售该房产便不需缴纳GST。
（2）作为房产的开发者
作为房产开发者，通常情况下您是可以申请退回全部在建房子期间产生的GST的，比如设计费GST，律师咨询费GST，材料的GST等等，只要这些费用全部是由于出售房产而产生的，那么您便可以退回全部的GST。但如果您是要将房产进行出租或者进行二手房买卖的话，那么您所收取的租金以及进行的各种交易都不会计算GST。
同时，就像我们在上一周的文章中所指出的，如果您在一开始决定要出售建好的房屋，但是后来改变主意，把房屋出租出去收取租金的话，由于房子本身的属性从“出售型”房产转变为了“出租型”房产，您将无法向ATO申请退回购买或建造房子时产生的GST，所以需要向ATO补交之前退回的税款 。
当您作为一名卖家想要出售一套新建房产时，通常您都是需要向ATO缴纳GST的，GST的计算法则是：GST=房屋的出售价格/11。但是在以下两种情况时您所需要缴纳的GST会发生一些变化。
一，使用差价法（Margin scheme）计算GST
在一些特殊的情况下您可以选择使用差价法来计算GST：您购买此房产的时间在2000年7月1日之前；或之前您是通过差价法购买来本次进行交易的房产；或之前您购买此房产时前任卖家没有缴纳GST的义务。上述情况之一满足时您便可以使用差价法计算您出售房产时的GST。如果您决定用这种方法的话，需要准备好书面的说明并提供给房屋的购买人。用差价法进行计算时，运算法则变更为了：（出售价格-购买价格）/11，也就是房屋在您持有的时间房屋的升值部分需要缴纳GST。
举个例子来看：小明在出售自己在悉尼的房产时售价是110万澳元（含GST），而他在买入这套房产时的价格是66万澳元。如果不使用差价法计算那么小明会欠税局110/11=10万澳元的GST，但是如果使用差价法那么小明实际应交GST=（110-66）/11=4万澳元。
这里有两个需要注意的问题。其一，如果您的这套房屋是从亲友手中购买，或房产的成交价偏离了市场价时，您在用差价法计算GST的时候买入价可能不是您实际应该减去的金额。所以VL-TAX推荐您在进行房产买卖时选择合适的中介进行指导。其二，如果您使用差价法进行GST的计算，那么您房子的买家便无法申请退回购房时产生的GST，所以部分买家可能并不愿意与您签订差价法的协议。比如说，小刚出售了一块空地给小红用于开发楼盘，小刚希望使用差价法计算自己的GST，但是如果小刚使用了这种方法，小红便无法在自己楼盘建造的时候退回其中产生的GST，导致自己的项目可能会有现金短缺的问题，于是不愿与小刚签这份协议。
二，持续经营型生意（Business as a Going concern）
您也可以将您的房产作为一项租赁业务。在1999年澳洲颁布的GST税法中规定：1，如果买卖双方都注册了GST；2，买卖双方都认同本次交易的房产现在及将来都会以租赁为收入来源；3，卖方采取了一切行动保证房产是“持续经营”型生意；4，生意一直进行到双方交易的当天；当上述条件都满足的时候，就可以被认为是持续经营型生意，在卖家出售房产时便不需要缴纳GST。
这里同样也有几个注意事项值得留意。首先，如果您在购买房产时申请退回了GST，而您出售房产时是以持续经营型生意的方式出售的，那么您需要向税局退回部分或全部以前申请退回的GST；其次，由于持续经营型生意的交易不会产生任何GST，买家在购买生意的时候无法申请退回购买时产生的GST。最重要的一点是，由于GST是由卖家缴纳的，所以如果ATO在日后查出本次交易并不符合持续经营型生意，那么卖家将承担全部交易产生的GST。
供稿：晓梅会计事务所
图片：网络
This post was last modified on 2017年9月15日 10:37
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