银行贷款持续紧缩，如何在申请贷款时另辟蹊径？

“买房”一直是中国人最喜欢的投资方式之一。但是澳洲政府在最近的一年时间里多次表示将要紧缩海外贷款以及严查收入贷款证明，使得银行在审批贷款的时候十分严格。“不管真的假的一律从严处理”的做法使得很多购房人无法顺利的从银行中贷款购房。另外，澳洲多家银行相继出台了对于“Refinancing”的限制政策，这让很多买家在购买完两三套房子之后发现无法继续从银行贷款购买自己心仪的房产。今天我们就将针对这个问题一起探讨一下，有没有什么其他途径可以绕过个人信贷这一步，顺利的从银行手中贷款买到房子。

针对上面的一系列问题，VL-TAX推荐您使用“避税神器”——自管养老金，来进行贷款购房。自我管理养老基金（Self-managed Superannuation Funds，以下简称为SMSF）是一种退休金投资的方式。一般来说，SMSF与其他类型的养老基金的不同之处在于，SMSF的成员也是其受托人。这意味着SMSF的成员以自己的利益为目的，自己管理自己的养老金。那么SMSF究竟是如何来运作的？优势在哪里呢？

1，在您个人额度用尽无法从银行贷款时寻找新的方法

通常来讲，您个人名下贷款的额度是有限制的。银行会根据您个人的收入及其他信息计算出您的贷款额度并在您申请贷款买房后扣除掉相应的额度。虽然说买房的手段多种多样，可以通过个人、公司、信托以及合伙人等名义购买房产，不过这些方式的贷款额度都是与您个人收入额度相关联的。也就是说，当您以个人名义贷款购买房产用掉信用额度后您也无法用公司或信托的名义继续进行贷款。但是，SMSF在评估贷款信用时采用了完全不同的评估系统。由于SMSF在申请贷款的时候不使用个人名下的信用额度，而是通过（1）SMSF里养老金的余额（2）每次缴纳养老金的金额大小以及（3）购买房产的回报率对您的贷款额度进行评估，所以即使您已经以个人名义贷款买房导致无法继续购买房产，但手上又有余钱想继续进行投资的时候，您可以继续以SMSF的名义从银行借款购买房产。

2，帮助您公司的发展

尽管在养老金购房的条款中有规定，在您退休之前用Super购买的房产不能用于自住，但是，您却可以用养老金购买一间商业写字楼办公室或者买一块厂房用地，然后在以养老金的名义把这间办公室或这片地出租给您自己的公司！这样可以让您公司的现金流变得更加灵活，还可以释放出您养老金内无法使用的存款。

3，税务上获得优惠

您在向养老金内注入资金的时候本身是有一定额度的税务优惠的。相比高昂的个人所得税，养老金的税率只有15%，并且如果您持有该房产超过12个月，在变卖的时候还能享受33%的资本所得税优惠，也就是只用缴纳10%的税！所以您可以通过SMSF减免掉高额的税款。更为重要的是，由于退休金账户（低于160万澳元）所产生的投资收入全部是免税的，您的房产在进行出租时的租金也不会被收取任何税费！

4，可以与亲人的账户联合投资

根据规定，一个SMSF账户最多有4名成员。当您本人养老金存款并不能支付整套房子首付的时候，您可以将自己与配偶或其他亲人的账户结合在一起就可以获得更多的资金和选择余地。

5，用您的税前收入缴纳养老金

从今年的7月1日起，政府规定每年税前缴费的额度是25000澳元，也就是说，如果当您赚的钱每年还有剩余，就可以在不缴税的情况下将这笔不大于25000澳元的钱存入养老金账户，用您的税前收入来偿还房屋的贷款。

通过对比SMSF和正常的房屋贷款，不难发现SMSF的优势非常巨大。首先是在税务上的优惠。退休前15%甚至10%的税率、退休后免税使得SMSF税率远远低于个人所得税的税率——当收入达到18200澳元时19%的边际税率，37000澳元时32.5%的边际税率等等。同时，在您养老金账户中的投资收入还可以被免税。也正因如此养老金成了很多富裕澳洲家庭的避税天堂。其次，在偿还贷款的时候，SMSF 可以让您选择使用税前收入来偿还贷款。相对的，正常的房贷则是用我们的税后收入偿还的，无形之中又白白给政府多交了20%-30%的税。最后，看着一笔巨款存在银行里却必须要等到退休之后才能提出来使用，实在是让人有些干着急。而SMSF就可以帮助您解放自己手中无法使用的养老金，即使不做房产投资也可以用来为自己的公司带来些许价值。

以上就是今天为大家带来的关于使用自管养老金买房的知识。如果您在看完文章后有什么疑问或者在税务方面有任何的问题，都可以拿起电话联系我们！VL-TAX将会为您提供最优质的服务！

供稿：晓梅会计事务所

图片：网络

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