扑朔迷离——澳洲未来房市

最近，澳洲最大的房产中介之一Domain做了一个调查，叫做“Families being torn apart with Gen Y relying on inheritance cash to buy a home”. 调查显示，在新州，将近四分之一的年轻人需要依靠继承遗产来支付首付。Slater and Gordon 的律师，Ms Nurpuri 说“这种依赖继承的情况在很多时候会造成父母与子女之间的紧张局势，然后导致减少或不留遗产的情况。”“越来越多的父母更加趋向于把钱留作更好的退休生活，而不是留给子女”，Mr Cohen 说。

毫无疑问，越来越高的房价是造成这种局面的主要原因。近年来，为了促进经济发展，联邦储蓄银行实施宽松的财政政策，较低的利息，吸引了大量投资者的关注。房产市场的活跃让房价一路上涨，同时，不断上涨的房价吸引了更多的投资者。最近，ABC的Four Corners团队对澳洲的房产市场进行的调查显示，澳洲人的个人负债率达到了前所未有的高度。每一刀的收入都在承担着将近两刀的贷款。这些天真的贷款者过度使用着贷款的杠杆来不断买房，而一旦失业率上升，这些贷款者将很有可能无法偿还贷款，导致房子被低于市场价格出售，最终导致房价的大幅度下滑。

澳洲的房市已经蓬勃发展了很长一段时间，那么现在是否存在泡沫，在未来，房市又会如何发展呢？

Four Corners团队的调查显示，大部分澳洲银行的贷款里，都有着较高的部分是房屋贷款，这甚至达到了60%，而香港的是15%。同时，澳洲的房价与收入比例较高。今年6月的调查显示，17年的贷款比例和房价与收入比例都达到里历史新高。

这使得房产价格成为世界上第二或第三高的国家。较高的房产价格和贷款比例，同时，大比例的浮动利息使得利息的升降变得更为敏感，联邦储蓄银行的财政政策也更为有力。比例

调查认为，或许澳洲房产上涨不会停止的最主要因素就是联邦储蓄银行会使用这有效的财政政策来保持经济的发展。因此，很有可能，利息会一直保持在较低的水平。

另外，与许多国家不同，澳洲银行并不允许“无资源贷款”。也就是说，贷款人会一直偿还贷款直到实在绝对不能偿还，这时候，银行会有权收回房子。

在七月的会议上，联邦储蓄银行的会员谈及了“中立利率”，这让整个金融市场都震动三分。“中立利率”是指既不宽松也不紧缩的财政政策，这意味着价格不再螺旋式上升或下降，而就业率和产量增长率都达到最大。这时候，利率会恢复到之前的水平。2000年的时候，Ian Macfarlane曾预测在“中立利率”政策下，官方中立现金利率大约在5.75%左右。这是由3.25%的真实利率加上2.5%的通胀。再加上银行的贷款利润，最后的贷款利息将会在7.5%左右。根据七月的会议，现在的官方中立现金利率稍稍下降，在3.5%左右。而事实上，现在的真实现金利率是1.5%，这意味着只要利息上涨2%，联邦储蓄银行就可以认为它完成了用财政政策催进经济的工作。这比过去认为的更加容易，或许也意味着下一个财政紧缩周期会比较温和，以避免出现大量的经济问题。

然而，Four Corners团队也提到，对于许多人恐惧的，由于利息上涨而导致的房市崩盘，并不大可能发生。或许有许多未知的外来因素，但总的来说，澳洲房价会是有一个长时间的，缓慢增长。

无论你是看好房市准备入市，还是不看好准备出市，在买卖的时候都需要注意税务问题，尤其是增值税方面。我们英雕格在9月1日将会举办讲座，为大家讲解增值税的计算，以及其他细节，欢迎您及家人朋友前来参加。英雕格作为一家有着二十多年经验的资深会计信贷公司，我们可以最大化的帮您节省税务开支让您微笑的面对这些让别人头痛的问题。您可以随时给我英雕格一个电话0410829900，我们将为为您提供最优质的税务服务，帮您排除各种疑虑。

下面是我们的客户对于我们英雕格服务的好评：

“帮我们修改退税，拿回来超过上万的钱, 我来到英雕格会计事务所做一个非常普通的投资房退税，但是他做完退税以后，还帮忙我们分析前五年的退税状况，然后发现之前的税务状况做错了，特别是在投资房退税方面。他根据税务法的一个律法帮我们修改5年多的退税从2011年开始。这样让我们从税务局拿回来超过1万2千块钱的钱。我非常高兴能够认识郑罡，和他的团队，他们非常的负责，非常认真，和专业，如果没有他们，我会白白浪费了超过上万的钱，如果您有投资房，快来找郑罡和英雕格的团队。”-Qing Yao, Coffee Shop Owner

“英雕格的郑罡John帮我们省了很多的税，特别是增值税上，他们非常负责，我非常感谢主，感恩主介绍郑罡给我，因为郑罡用他的丰富的知识和真诚的服务态度帮我和我家庭度过了一个非常非常大的难关。” —陈牧师 – 南澳圣公会

以上是我个人对现时会计与金融的理解，仅供普通参考，不代表意见，不代表英雕格，请与相关专业人士进行独立咨询。本文章版权为英雕格所有，任何人不可部分或全面性抄袭，伪者必追究其法律责任。

供稿：英雕格

图片：网络