澳洲房地产还能吸引中国买家吗？

（澳洲生活网）当大众探讨澳洲房价为何不断上涨时，中国投资者总是成为众矢之的。不过，目前出现的一些因素，可能显示出未来几年，中国投资者对澳洲房地产的需求量将会下降。

近日，Erika Altmann女士和Zhixuan Yang女士在The Conversation网站上撰文，指出中国投资澳洲住宅物业的数量正在减少。两位女士在一研究报告—《去除中国投资澳洲的迷思》中发现(注)，由于中、澳两国的租金收益差距缩小以及澳洲房价日益升高，致使澳洲房地产对中国投资者的吸引力已不如过往。加之澳洲对中国买家购买澳洲房产的限制、中国政府限制资金外流等政策，也起到负面影响。

中国投资者拥有高净值财富

拥有个人净所得超过134万澳币的中国高净值人士，加上568个亿万富翁的净值，两者综合净值净就相当于澳洲GDP的总值。

许多中国投资者可以同时获得“合法收入”和“灰色收入”的财富，所以资本相当雄厚。当中国本土处于住房负担危机（2010年左右）之际，这些投资者带著财富来到澳洲寻找房产投资标的。

为什么澳洲房地产吸引中国人？

2015年，中国投资者投入了近68亿澳币购买澳洲商业及住宅房地产。澳洲房产吸引中国投资客的主因是，他们在澳洲购买新房可以保留、出租、出售、或持续拥有自己的土地。另一方面，中国的城市土地尽管提供屋主70年的所有权和租赁期，但到头来，房屋所有权还是属于国家。

其它原因还包括：与中国相比，澳洲金融机构的运作更稳定；澳洲可以拥有土地所有权；澳洲的房地产持续上涨；澳洲主要城市的资本增值率高，以及澳洲首付金额要求较低。

澳外国投资审查委员会（FIRB）对于上述这些澳洲投资环境的优点可能会更加注意，尤其是当有新的外国投资人进入房产市场时。FIRB同时也在使劲对抗中国房地产法规限制和投资者需求所带来的推力效应（push effect）。

中国政府是推手

中国的经济发展条件以及政府监管环境，也是造成中国投资者出走的原因。人民币贬值更是重大推手。人民币下跌后，中国投资者开始重新思考，他们能去哪些国家投资？哪里的房价他们负担得起？

当时澳洲主要城市的租金收益率为2-3%，是中国的两倍。而中国又限制了城市居民的房屋所有权：须住在相同地区连续5年，且有缴税的人才能购买房产。因此，许多中国人无法购买城市住宅。

2011~2015年间，当局又规定有正当城市户籍注册的人最多只能购买两个住宅物业，一个作为居住用，另一个为投资用。而这项规定目前北京仍在实施。

由於越来越多中国人被挡在住房市场之外，政府又规定购买住宅物业要有30%的首付，致使负担能力危机加剧。

上述这些因素相结合后，迫使中国投资者转向中国黑市购买房产。可是黑市的所有权不确定性更高，因此中国买家转到海外投资。

澳洲房产的吸引力下降

自2016年11月起，中国国家外汇管理局（SAFE）制订了一项新法规，用以防止中国资金外流：资本帐户下超过500万美元（原来是5000万美元）的海外支付，包括组合投资或海外并购等直接投资，必须上报市外管局批准。而澳洲大多数房屋的价值都低于这个金额。

但自今年起，又颁布了新的规定，将个人投资者的外币持有量限制在每年5万美元。这个政策对中国人投资海外造成打击。

此外，由于澳洲房价不断上涨，使租金收益率普遍下降。虽然悉尼和墨尔本的租金明显增高，但上涨速度还是赶不上房价。

在中国，租金收益率是1-1.5%，当地投资者认为，花了那么多努力把房子租出去并不值得，因此他们把房子空著，防止耗损，然后依靠资本收益来制造利润。这种做法对中国的出租房供应量有严重影响。

如今，中国投资者在澳洲面临相同的情况，他们也会选择空置房产，以等待资本收益，导致澳洲也会出现更大数量的空置房。

注：本文作者Erika Altmann女士是塔斯马尼亚大学定性研究学者，Zhixuan Yang女士为房地产开发暨管理讲师。

《去除中国投资澳洲的迷思》（Demystifying Chinese Investment in Australia）是由悉尼大学中国事务研究中心（CSC）和毕马威国际会计师事务所（KPMG）共同出版的一份研究报告。

原文：https://theconversation.com/why-chinese-investors-find-australian-real-estate-so-alluring-76310

编译：乔伊