（澳洲生活网）四周前，我们讲过了Joint Venture这种结构模式，以及它在房产开发当中的体现。Joint Venture模式最终可以实现产品的共享，即一方拥有土地，一方拥有技术时，双方可以签订协议，当房产开发完成时，技术方（通常为开发商）可以拿走其中多少套房产。也就是说，Joint Venture这种模式通常伴随着土地的划分，随之而来的就是土地拥有方就土地的某一部分赋予另一方“决定性的权力”。
但是随之而来的，就是Joint Venture的一大弊端，即当涉及该模式的某一方进行着房产开发生意的时候，这种模式会影响土地在开发成房产时所涉及支出的时间。我们知道，如果土地开发方在该财政年没有获得土地的所有权，对这些土地进行开发而产生的所有开支均不能抵扣收入，直到某财政年土地开发方正式获得了土地的所有权。
因此Joint Venture这种模式会造成开发商在房产开发过程中的开支报销延迟，而造成这一切的，正是合同通常会出现的土地开发商对土地的“决定性权力”。
如果合作的双方希望避免这种情况，就应确保对开发的土地的“决定性权力”绝对不能从土地拥有人转移到其它方。而要实现这一点，就需要土地持有人邀请开发商去规划、建筑楼宇，并且按合同为这项服务支付服务费。如此一来，由于开发商没有对土地决定性权力，土地本身就不会成为开发商生意手中的营业存货（Trading Stockon Hand）。这就确保了开发商能够在支出发生的当时就能将它作为开支抵扣收入。
这样一来，这种模式最主要的一个问题就是建筑商无法从楼盘出售中获利，同时土地拥有人也要在楼盘卖出之前就要付出巨额费用，这就导致了土地持有人要背负的商业风险大大增加。要知道，他们支付的服务费可能必须要通过借款或贷款完成，其次他们也无法确切地保证这些楼盘的销售情况是否能达到他们的预期。
为满足开发方和土地拥有人两方共同的需求，他们可以进行如下合约式的安排：
·开发方同意负责筹措开发时的费用，直到楼盘被出售之后才能拿到该费用的返款
·土地拥有人同意在楼盘出售之后将利润按照比例支付给开发方作为服务费用（例如利润的50%）
以上模式甚至可以不必是Joint Venture，这对开发商来说，只是单纯地提供服务，换取利益，也就是按劳取酬。这种模式也意味着土地拥有人通常要出售楼宇，而且地契始终在土地拥有人的名下。这避免了在将土地转移给建筑方名下时会出现潜在的所得税、GST或印花税。
需要注意的是，在进行这种模式时，双方需要咨询专业人士，获取专业意见，以便合约的起草能够符合规定。原因有二，一是在进行这种模式的时候，双方的在意点通常会不一样：土地持有人通常会想要确保他们与开发商分享的费用是商业性的，而开发商想要确保合约中有足够的保障条款来确保当楼盘被售出时，他们能够为这项服务获得回报。
而第二个，就很重要了。专业人士的意见，以及合约的起草，能够确保这种模式不要落入“合伙模式”的陷阱。
在构建如上合约时，双方需注意不能无意中组成合伙模式，即Partnership。事实上这种模式非常接近“利润分享”这一合作模式会出现的典型特征，所以这种模式必须要清晰并严格的执行如下形式：即开发商是基于一个变量的费用（Variable Fee），进而同意进行这项建筑服务的。也就是说，土地拥有人并不是同建筑商分享利润，而是支付服务的费用，而这项费用在楼盘被出售之前是无法被计算出来的。
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This post was last modified on 2017年4月28日 19:01
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更新於 ：2024-12-20 03:12 12月初，三名台湾总统府当值宪兵因向中共特务提供机密遭到抓捕，之后中共渗透台湾网红的种种迹象也被媒体爆出，再次引起台湾舆论对中共渗透及《反渗透法》界限的讨论。 从中共诞生以来，统战与渗透一直是中共非常重要的战略手段，从未放松过。上百年来，其渗透能力堪称登峰造极，几乎就是无所不在、无孔不入、无往不胜。中共当局不仅依靠统战与渗透成功地将国民政府赶到了台湾，还将全中国百姓拿捏得服服贴贴。 西方政客的幻想曾造就了中国经济的快速崛起，中共的统战与渗透也随著中国制造的廉价产品全方位地蔓延到了世界各国，并顺利地在各级政府、学术领域，甚至地方社团中埋下种子，打下了长期盘踞的基础。 而散布在世界各国的台湾社团从来就是一个重灾区，在民主环境里成长的台湾人并没有天生的免疫力，一些单纯的台湾人往往在有意无意间被利用了、被渗透了，被统战了，却完全没有意识到自己已经堕落在红色的枷锁之中。 每当人们提到中共的统战与渗透就会联想到特务与间谍，其实统战与渗透的范围极其广泛，广泛到不能简单地用“间谍”的概念来分析论述。 比如说，一些有点影响力的台湾人常常会公开提醒台湾商人，不要在中共不喜欢的媒体上刊登广告，或避免发表支持台湾政府的言论，美其言曰出于“好意”或“保护侨胞”，其实他们已经在中共的战壕里，替中共的统战与渗透发挥影响力了。让人产生恐惧或自觉宣扬“中国好故事”，都是红色渗透中不可或缺的重要环节。 很多海外华人，包括台湾人或东南亚的华裔难民，他们的政治立场往往会随著中共影响力的变化而相应发生变化，有些人从反共走向亲共，之后又宣称反共，自由世界给了他们自由思想的空间，但他们是否真的能在立场的改变过程中摆脱中共势力的束缚呢？那就只有天晓得了。因为中共统战与渗透的力量就像癌细胞，具有顽固的持久性，有时活跃、有时潜水，当沾惹上后想洗心革面就没那么容易。 在澳中经济处于蜜月的年代，澳洲只看到了滚滚而来的金钱，却没注意到中共的金钱是一把双刃剑，它既减轻了澳洲的经济危机，也削弱了澳洲的立国基础，澳洲政府在中共的玩弄下几乎成为了一堆木偶。谭宝政府最终反戈一击推出了“反渗透法”，气焰嚣张的中共和统会也不得不偃旗息鼓。中共的红色势力就此消亡了吗？当然不会！那张渗透的网络不是一天建成的，也不可能在一天内轰然瓦解，该铺垫的早已稳妥，该下的种子也已扎下了根。 英国王子边上埋著红色地雷，中共军人挤进新西兰国会，泛红宪兵在守护台湾总统府，类似的情形比比皆是，澳洲也绝对不会例外，冰冻三尺非一日之寒，区别只在于何时才被发现，西方民主社会的一大特点就是后知后觉。 中国人的群体很简单，亲共与反共都是摆在台面上，多多少少都对澳洲主流产生影响力，其它的绝大多数社团都保持低调，明哲保身，见风使舵，意见统一。 与中国社区相比，台湾社区反而显得比较复杂，那是因为各台湾社团在对台湾的定义上有著差异。 在历史的演变过程中，海外缺乏具有影响力的台湾本土社团代表台湾人发声，一直被认为是台湾人声音的社团并非来自台湾，那是一些民国初期就开张的百年老店，“XX堂”，或“XX会”，以及逃离共产极权迫害的难民组成的“越缅寮”团体，他们都曾接受了中华民国文化教育，本质上捍卫的是中华民国。当中共和统会在全世界粉墨登场后，首当其冲就是对这些社团进行统战与渗透，遗憾的是无一能够幸免。… Read More