（澳洲生活网）自从20世纪90年代以来，RBA（澳大利亚储备银行）目前的无风险现金利率（cash rate）已经降低到了历史最低水平，1.5%。并且从2008年8月以来，无风险现金利率从7.25%降低了17次最终变成历史最低的1.5%。

从历史上看，RBA每次改变无风险现金利率（cash rate）的同时，其他银行也会纷纷效仿，因而相应的住房贷款利率也会受到影响。然而最近银行业有一种趋势，就是各大银行调整他们的标准浮动利率（standard variable rate）和其他住房贷款利率的时，已经不再依赖RBA的决定了，比如说NAB、Westpac等等，取而代之的是根据APRA（澳洲监管局）的决策和海外利息的波动而做出调整。

NAB和Westpac利率上调

2017年3月16日，NAB将其标准浮动利率提高了15个基准点，并归因于贷款监管力度加大和融资成本的增加。NAB决定将贷款利率以每年7个基准点的速度增长至5.32%，这一决定将在2017年3月24日即这周五生效。因此NAB举例说，如果有人现在有30万贷款，30年分期付款，那此人今后将每月多付13块来偿还利息！然而更糟糕的是，对于NAB的投资房贷款者来说，他们将面临更严峻的风险，NAB的浮动利率将从5.55%跳至5.8%，也是从2017年3月24日今天生效！这意味着，投资者贷款30万30年期的话，每月将额外多付47刀每年将多付564块！这是一笔不小的数目！

长期低利率的危险

鉴于住房贷款处于历史最低水平，很多人自信地认为澳洲利率不再增长了。然而大家需要知道的是，曾经在2008年，现金利率曾高达7.25%，正常家庭贷款利率大约为9%-10%，而那时每个人都觉得10%的利息是低的。因此，如果现在各大银行再将贷款利率提高高达3%，到7.75%，那情况将和2008年类似，大多数人在偿还贷款时会遇到非常极大困难。请看如下：

表1：住房贷款利率对年度还款的影响

表2：可支配收入占住房贷款还款的百分比

现在我们假设一个家庭税前收入是8万块，目前贷款利率4%，有100万贷款。那么如果贷款利率增加到7.75%，每年还款额度将从$40,000刀增加到$77,500刀，增加了几乎一倍的还款！那么照以前8万的收入，利息还是4%的时候，每年还4万的还款压力还不大，那时64%的收入会用来还贷款，但如果利息上升到7.75%的时候，那么每年还贷款会增加到7万多的时候, ，124%的收入会用来还贷款，那么这个家庭除去还贷款几乎没钱生活了，应为处了百分之百的收入还贷款外，这个家庭还要贷款24%的收入去还服务贷款，而他们会没有任何钱付正常的生活费用。！！！

在短期至中期，澳大利亚利率是否上升

重要的一点是，澳大利亚银行从海外获得约40%的资金，因此如果海外利率增加，澳洲的银行很大概率也会增加利率。这里，美联储的决策就显得尤为重要。自美国衰退以来，美联储将利率维持在了一个非常低的水准，近乎为零。但是最近美联储暗示将开始增加利率，2017年上升了标准浮动利息，而且这个上升是在上次3个月上升以后短时间内的调整。美国储备银行将在2017年增加两个点，而2018年他们准备增加3个点，他们希望利率最终能回到正轨。美联储这一做法，是因为他们觉得经济开始恢复，通货膨胀开始上升，而失业率开始下降。

因此，澳洲紧随美国增加利率并不奇怪。

审查您的贷款非常重要

人们常常喜欢在开始贷款时获得最低的利率，这样就能安心了。但是又有多少人在结算后再花时间审查自己的利率，来确保自己时刻处于市场最低的位置。有些人贷款了10余年，当初贷款很可能拿到了最低的利率，但是经过时间的洗礼，当年的最低有可能变成了时下的最高！

因此，英雕格EndureGo的建议是，我们可以免费审查您的贷款，看看是否能帮您改善的更好！如果您是NAB或Westpac的客户，那这一点尤为重要。更重要的是，固定利率是否受用于您，您是否确保自己有足够的现金来面对今后可能增长的利率？

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